משכנתא למשפרי דיור

כמעט כל מי שקנה דירה בישראל מכיר את התרגיל: הבטחת משכנתא, סינון אפשרויות משכנתא שונות, משא ומתן מול בנקים ולבסוף חתימה על מה שמרגיש כמו הר של מסמכים. כעת, אם תחליטו לקנות דירה חדשה ולשדרג מהנוכחית שלכם, תצטרכו להתכונן לתהליך הזה מחדש ולקחת משכנתא למשפרי דיור.

מי מוגדרים משפרי דיור?

מי הם בעצם משפרי דיור? משפרי דיור הם בעלי בתים שמחליטים לעבור לדירה חדשה, גדולה וטובה יותר. לעתים קרובות, השינוי הזה נגרם כתוצאה ממקום מגורים צפוף או סתם רצון לעבור ולהתחדש. עם חלומות על חלל נוח יותר המתאים לאורח החיים ולצרכים של משפחתכם, תיכנסו להגדרת “משפרי דיור”. המסע הזה כרוך בדרך כלל בחיפוש אחר הדירה חדשה, ולעתים קרובות יותר, הבטחת משכנתא גדולה יותר כדי להפוך את החלום למציאות.

חשוב לדעת – אם אתם מחליפים את הדירה הנוכחית שלכם בדירה חדשה אתם מתחייבים למכור את הדירה הקיימת תוך 18 חודשים מרגע רכישת הדירה החדשה, כך גם לא תשלמו תוספת מס רכישה. אם לא תמכרו את הדירה הקודמת תוך 18 חודשים, תחויבו לשלם מס רכישה (החל על בעלי יותר מדירה אחת).

האם יש הבדלים בין משכנתא רגילה למשכנתא למשפרי דיור?

כן בוודאי שיש הבדלים, ההבחנה העיקרית בין משכנתא רגילה למשכנתא למשפרי דיור נעוצה במטרותיהן ובחלק מהפרטים הפיננסיים, אם כי יש להן קווי דמיון רבים במבנה הבסיסי שלהן.

שני סוגי המשכנתאות הם הלוואות משועבדות, כלומר מגובות בנכס עצמו – בין אם הוא נרכש לראשונה או משופר. מערך זה כרוך בהעמדת עיקול על הנכס, אשר משמש כבטוחה להלוואה. אם הלווה לא יעמוד החזר ההלוואה, למלווה (במקרה הזה הבנקים) יש זכות פדיון כספים על הנכס כדי להחזיר את הכספים שנלוו.

ההבדל העיקרי בין השניים טמון באחוז המימון הזמין. עבור משכנתא רגילה, ההלוואה בדרך כלל מכסה חלק ניכר ממחיר הרכישה של הנכס (עד 75%). לעומת זאת, משכנתא למשפרי דיור עשויה להציע אחוזי מימון שונים, מכיוון שהיא מיועדת במיוחד לשדרוג של נכס קיים. למרות זאת, רבים מהתנאים נשארים עקביים בין שני סוגי ההלוואות.

יתר על כן, ערך הנכס החדש לרוב להיות יקר יותר, דבר אשר יגרור סכום הלוואה גבוה יותר. כמו כן, העיקול המוטל הינו ספציפי לנכס המסוים. המשמעות היא שאם הנכס נמכר, השעבוד מועבר לבעלים החדש, ומחייב אותו למשכנתא אלא אם כן החוב יוסדר עם המכירה.

בעוד ששתי ההלוואות פועלות באופן דומה על ידי שימוש בנכס כבטוחה וקביעת מכסי החזר דומים מבוססי הכנסה, הפרט של סכום המימון והערכת השווי של הנכס מבדילים בין משכנתא למשפרי דיור ממשכנתא רגילה.

מהם אחוזי המימון שניתן לקבל כמשפרי דיור?

כמשפרי דיור בישראל חשוב שתדעו שיש הנחיות ברורות שקבע בנק ישראל. כללים אלה נועדו למנוע קריסה של הבנקים.

להלן פירוט של אחוזי המימון המקסימליים עבור סוגים שונים של נכסים:

1. נכס ראשון: למי שרוכש בית ראשון, הרגולטור מאפשר משכנתא שיכולה לכסות עד 75% מערכו של הנכס. אחוז גבוה זה נועד לסייע לרוכשים ראשונים להיכנס לשוק הדיור.

2. משפרי דיור: לאלו המשדרגים לבית חדש, מגבלת המימון מעט נמוכה יותר. כמשפרי דיור ניתן לקבל משכנתא של עד 70% מערך הבית החדש, כלומר תצטרכו להביא לפחות 30% כמקדמה. דרישה זו מהווה אמצעי הגנה כדי להבטיח שלקונים יש הון עצמי משמעותי בבתיהם, מה שעוזר לייצב את השוק.

3. נכסים להשקעה: אם אתם רוכשים בית שני או כל נכס אחר כהשקעה, המימון המקסימלי יורד ל-50% משווי הנכס. זה משקף גישה זהירה יותר של המלווים, המכירה את הסיכונים המוגברים הכרוכים במימון נכסים נוספים.

הבנת ההבחנות הללו חיונית לכל מי שעוסק בשוק הנדל”ן, בין אם אתה קונה את הבית הראשון שלך, משדרג או משקיע בנכסים נוספים. תקנות בנק ישראל נועדו לשמור על יציבות בשוק הדיור, ומבטיחות שהבנקים והלווים מוגנים מפני ירידות שוק פוטנציאליות.

האם הבנק יכול לסרב לתת משכנתא למשפרי דיור ומה הסיבות האפשריות לכך?

התשובה הקצרה היא כן, הבנק יכול לסרב לתת משכנתא חדשה. חשוב להכיר בכך משכנתא למשפרי דיור מטופלת כבקשת משכנתא חדשה לחלוטין, וכתוצאה מכך, הבנק יכול ליישם את כל הקריטריונים הסטנדרטיים המשמשים לשלילת משכנתא. הבנק בוחן כל בקשת משכנתא לגופו ואינו כבול להחלטות שהתקבלו במהלך אישורי משכנתא קודמים. המשמעות היא שככל שיש שינוי בנסיבות, כפי שנתפס על ידי הבנק, אתם עלולים לקבל סירוב.

להלן מספר סיבות שבגללן הבנק עשוי לסרב לבקשת המשכנתא למשפרי דיור:

1. סכום המשכנתא: כמו שכבר בטח הבנתם, לבנקים יש בדרך כלל יחס הלוואה לשווי מקסימלי, לרוב עד 70% מערך הנכס החדש. אם הסכום שאתם מבקשים חורג מיחס זה, או אם ההחזרים החודשיים יהוו יותר מרבע מההכנסה נטו של משק הבית, ייתכן שהבנק יראה בכך סיכון פוטנציאלי ויסרב לבקשת המשכנתא.

2. סיבות כלכליות אישיות: מצבכם הפיננסי יכול להשתנות עם הזמן. גם אם הבנק אישר בעבר משכנתא, הוא יעריך מחדש את היציבות הפיננסית ואת כושר האשראי שלכם למשכנתא חדשה. הערכה מחודשת זו עשויה לכלול בדיקת הכנסה נוכחית, חובות והתחייבויות פיננסיות אחרות.

3. סיבות הקשורות לנכס: ממש כמו בכל משכנתא, הבנק יעריך את שווי הנכס החדש, איכות הבנייה וסיכון ההשקעה הכולל. אם ההערכה מגלה בעיות בנכס או אם הבנק יגיע למסקנה שהנכס מוצע במחיר מופקע, הוא עלול לסרב להלוואה.

3. דירוג אשראי גרוע: דירוג אשראי גרוע הוא אחת הסיבות הנפוצות ביותר לכך שהבנקים עלולים לסרב לספק משכנתא למשפרי דיור. אם היו לכם בעיות עם תשלום המשכנתא הקודמת בזמן, או אם היו לכם צ’קים, הוראות קבע או צורות אחרות של תשלומים שהוחזרו עקב בעיות נזילות, אלה הם דגלים אדומים משמעותיים עבור הבנקים. תקלות פיננסיות אלו מאותתות לבנק שהלוואות לך עשויות להיות מסוכנות. בעיקרו של דבר, היסטוריה של חוסר יציבות פיננסית או תשלום לא אמין עלולה לגרום לבנקים להסס להציע משכנתא נוספת, במיוחד בסכומים גבוהים, מכיוון שהיא מעידה על כך שאתם עלולים שלא לעמוד גם בהתחייבויות פיננסיות עתידיות.

משכנתא בלון כאופציה למשפרי דיור

משכנתא בלון היא אפשרות מימון משמעותית שכדאי לשקול, במיוחד כאשר ישנם בעיות תזמון של תזרים מזומנים. במשכנתא בלון, אתם נדרשים לשלם במהלך תקופת המשכנת רק את הריבית על ההלוואה, הקרן – מרבית הסכום שנלווה – לא נכללת בדרישה כמו במשכנתא טיפוסית. במקום זאת, עליכם יהיה להחזיר את כל הקרן בסכום חד פעמי בתום תקופת ההלוואה.

סוג זה של משכנתא מכונה גם משכנתא גישור והוא יכול להיות מועיל במיוחד במצבים בהם משפרי דיור רוכשים נכס חדש וצריך לכסות את העלויות הללו, אך לא מכרו את הנכס הקיים שלהם. למשל, אם רכשתם דירה אחרת אך ממתינים למכירה של הנוכחית שלכם, משכנתא בלון תאפשר לכם לנהל את הרכישה החדשה מבלי שתצטרכו להגיע מיד עם מלוא סכום הקרן. ברגע שהנכס הראשון שלכם ימכר והתמורה תהיה זמינה, תהיו צריכים לשלם את כל קרן המשכנתא.

מבנה מימון זה הוא בעל ערך לניהול תזרים מזומנים לטווח קצר, אך חיוני ללווים לתכנן בקפידה את תום תקופת ההלוואה כדי להבטיח שיש להם את הכספים הדרושים להסדרת תשלום הקרן הגדולה.

למה חשוב להתייעץ עם יועץ משכנתאות מקצועי לפני לקיחת המשכנתא?

התייעצות עם יועץ משכנתאות לפני הבטחת משכנתא למשפרי דיור היא קריטית בשל המורכבות והמחויבות הפיננסית המשמעותית הכרוכה בתהליך.

תהליך בקשת המשכנתא יכול להיות מורכב ועמוס במכשולים בירוקרטיים. יועץ משכנתאות, המתמחה בניווט במורכבויות אלו, יכול להעניק סיוע שלא יסולא בפז.

להלן מספר סיבות למה כדאי לכם להתייעץ אתנו :

1. חיסכון בזמן: אנו מטפלים בכל האינטראקציות עם בנקים ומוסדות פיננסיים אחרים. אנו דואגים להכנה והגשת הניירת הדרושה, ניהול משא ומתן על תנאי, ומעקב אחר תהליך הבקשה. על ידי ניהול המשימות הללו, אנו משחררים אתכם מהתהליך שלעיתים גוזל זמן, ומאפשרים לכם להתמקד בהיבטים חשובים אחרים מעבר הדירה.

2. הפחתת עלויות באמצעות משא ומתן: אולי אפילו יותר חשוב, יש לנו ניסיון רב בתהליך המשא ומתן מול הבנקים כדי להבטיח תנאים טובים יותר בשמכם. זה יכול לכלול ריביות נמוכות יותר, מה שיכול להפחית משמעותית את התשלומים החודשיים שלכם ואת הסכום הכולל שישולם במהלך חיי המשכנתא.

אם גם אתם מעוניינים לשפר דיור ולעבור לבית גדול יותר, צרו אתנו קשר עוד היום לקבלת ייעוץ בטלפון 052-3329527