משכנתא לזוגות צעירים

בתחום הנדל”ן והמשכנתאות מופיע תדיר המונח “זוגות צעירים”, הצבוע לרוב במכחול רחב שסותר את המורכבות של מצבם הכלכלי והאישי. הדמוגרפיה הזו מורכבת בדרך כלל מאנשים המנווטים אל אבן הדרך המשמעותית בחיים של רכישת ביתם הראשון – צעד בסיסי לקראת הקמת משק בית וחיי משפחה יציבים. בישראל, שבה לעתים קרובות ציפיות משפחתיות וחברתיות מנחות החלטות כאלה, הבנת המאפיינים הייחודיים של זוגות צעירים אלו היא חיונית עבור מוסדות פיננסיים וקובעי מדיניות כאחד.

מעניין שהתווית “זוגות צעירים” אינה מקפידה על שכבת גיל ספציפית. למרות שבאופן מסורתי הוא מעלה תמונות של זוגות טריים נשואים, זה לא נדיר שזוגות באמצע שנות השלושים או אפילו תחילת שנות הארבעים לחייהם – נשואים פוטנציאליים במשך עשור – נופלים בקטגוריה זו. הגדרה מרחיבה זו מדגישה את שלבי החיים המגוונים והשאיפות המשתנות שיכולים להשפיע על החלטת בני הזוג לרכוש בית.

מבחינה מקצועית, הזוגות הללו נמצאים בדרך כלל בשלבי תחילת הקריירה שלהם ומבחינה כלכלית, זוגות צעירים מראים לרוב פרופיל הכולל הכנסה ראשונית נמוכה יותר עם פוטנציאל לצמיחה עתידית. מסלול הכנסה זה, למרות שהוא מבטיח, מציב אתגרים מיידיים בהבטחת משכנתא לזוגות צעירים. ייתכן שהרווחים שלהם עדיין לא משקפים את הפוטנציאל העתידי שלהם, מה שהופך אותם לפחות אטרקטיביים עבור מלווים שמתעדפים יציבות ורקורד מוכח של אמינות פיננסית.

בנוסף, החיים האישיים של זוגות אלה יכולים לעיתים לסבך את הפרופילים הפיננסיים שלהם. רבים מתכננים להקים משפחה או שהחלו לאחרונה לתכנן את המשך החיים המשותפים. העלייה הצפויה באחריות המשפחתית ובעלויות הנלוות עשויה להיות מרתיעה, שכן היא מרמזת על לחצים פיננסיים עתידיים שעלולים להכביד על יכולתם לעמוד בהתחייבויות המשכנתא. חלקם עשויים לבחור בעבודה חלקית כדי לנהל את גידול הילדים לצד הקריירה שלהם, ולהוסיף רובד נוסף של מורכבות ליציבות הכלכלית שלהם.

מנקודת מבט בנקאית, מאפיינים אלה יוצרים ביחד פרופיל בסיכון גבוה, לכן הבנקים שמטבעם זהירים, מעדיפים מועמדים עם הכנסה קבועה וצפויה ומסלולי קריירה מבוססים. שינויים תכופים בעבודה של זוגות צעירים, תוכניות קריירה מתפתחות והשלכות כספיות של הרחבת המשפחה נתפסים לעיתים כדגלים אדומים מבחינת הבנקים או הגופים המלווים. גורמים אלו לא רק מאתגרים את יכולתם של בני הזוג להבטיח תשלום משכנתא יציב אלא גם משקפים פגיעות כלכליות רחבות יותר שעלולות להשפיע על בריאותם הפיננסית לטווח ארוך.

איך הבנק מסתכל על זוגות צעירים כשהם באים לבקש משכנתא?

כאשר זוגות צעירים פונים לבנקים כדי לקבל משכנתא, הם נכנסים למערכת יחסים מורכבת המסומנת הן בבדיקה והן בהזדמנות. על הבנקים, מטבעם, זהירים בשל הסיכונים הפיננסיים הכרוכים בכך, מוטלת המשימה להעריך את כדאיותם של לווים פוטנציאליים אלה, אשר לרוב מציגים מערך ייחודי של מאפיינים פיננסיים ומקצועיים. למרות האתגרים לכאורה, הבנקים מכירים גם בפוטנציאל המשמעותי שהזוגות הללו מייצגים כשותפים פיננסיים עתידיים.

במבט ראשון, ההערכה הראשונית של הבנק עשויה להיראות מרתיעה. זוגות צעירים מתחילים לעתים קרובות עם משכורות נמוכות יותר ותפקידים שאולי לא מתהדרים ביציבות לטווח ארוך. מנקודת מבטו של הבנק, הדבר מציג חשש מיידי מהיכולת הנוכחית של בני הזוג לעמוד בהחזרי המשכנתא. עם זאת, זהו רק פני השטח של תהליך ההערכה של הבנק.

הבנקים משתמשים בגישה של “הסתכלות כפולה” בהערכתם. ההערכה הראשונה בוחנת את ההווה – הערכת משכורות נוכחיות, יציבות בעבודה ואינדיקטורים פיננסיים מיידיים אחרים. ההערכה השנייה, לעומת זאת, מסתכלת לעבר העתיד. כאן, הבנק שוקל לא רק מה בני הזוג מרוויחים כעת, אלא מה הם צפויים להרוויח בעתיד. הבנקים מבינים ששלבי חיים כמו נישואים, בעלות על בית והורות מלווים לרוב ביציבות כלכלית ואחריות מוגברת. ככל שבני זוג מתבגרים, מתקדמים בקריירה ומייצבים את הכנסתם, גדלה יכולתם לעמוד בהחזרי המשכנתא ואולי לעלות עליהם.

גישה צופה פני עתיד זו היא המקום שבו זוגות צעירים עשויים למצוא חן בעיניי הבנקים. מוסדות פיננסיים מודעים היטב למחזור החיים של הרווחים ולעיתים קרובות מוכנים להמר על פוטנציאל הצמיחה בבשלות הפיננסית ובהכנסה. פוטנציאל זה גורם לזוגות צעירים להיות מועמדים פוטנציאלים ראויים לקבלת משכנתא, שכן הבנקים צופים שהסיכון הפיננסי הראשוני שלהם עשוי להשתלם ככל שכוח ההשתכרות של בני הזוג יתחזק עם הזמן.

יתר על כן, הבנקים מונעים גם מהסיכוי ליצור קשרים בנקאיים ארוכי טווח עם לקוחות אלו. על ידי מתן משכנתא לזוגות צעירים, הבנק משקיע לא רק בהלוואה המיידית אלא גם בפוטנציאל לאינטראקציות פיננסיות עתידיות, החל ממכירה נוספת של שירותים נוספים (כמו ביטוח דירה, ביטוח חיים ומוצרי השקעה) ועד הזדמנויות מימון מחדש ככל שמצבם הכלכלי של בני הזוג משתפר.

לאור הדינמיקה הזו, בנקים מייצרים לרוב הצעות משכנתאות שאטרקטיביות במיוחד לזוגות צעירים. אלה יכולים לכלול ריביות תחרותיות ותנאי הלוואה נוחים המותאמים למסלול הצמיחה הפיננסי האופייני למשפחות צעירות. הרעיון הוא לנעול מערכת יחסים מועילה בשלב מוקדם, לטפח נאמנות ואמון שיכולים להשתרע על פני עשרות שנים.

למרות הפוטנציאל הטוב, הבנקים נשארים ערניים. הם מתעקשים שההכנסה הנוכחית של בני הזוג תכסה בצורה מספקת את החזרי המשכנתא, אמצעי הגנה להפחתת סיכונים מיידיים. הערכת הסיכונים של הבנק כוללת גם הערכות מפורטות של היסטוריית האשראי של בני הזוג, הרגלי ההוצאות והבריאות הפיננסית הכללית, ומבטיחה שהם לא נותנים אשראי למי שעלול לקרטע תחת האחריות הפיסקלית של בעלות על בית.

בדקו האם מגיעה לכם “דירה בהנחה“

לפני שיוצאים למסע של קבלת משכנתא, רצוי לבחון את כל הדרכים העשויות לאפשר לכם לרכוש דירה בתנאים נוחים יותר. בחינה זו עשויה להוביל לחיסכון משמעותי ולתנאים נוחים יותר, אשר חיוניים בניהול התחייבויות פיננסיות ארוכות טווח כמו בעלות על דירה.

אחד הדרכים העיקריים הזמינים להזדמנויות מסוג זה נקראת דירה בהנחה של משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל, המציעים לרוב תוכניות דיור מסובסד שנועדו להנגיש ולהקל על פלחי אוכלוסיה שונים לקנות או לשכור דירה. דירה בהנחה הינה שם כולל לתוכניות רבות כמו: מחיר מטרה, מחיר מופחת, מחיר למשתכן ודירה להשכיר. אלו משרתות בדרך כלל רוכשים ראשונים, זוגות צעירים, רווקים מעל גיל 30, עולים חדשים וקבוצות מוגדרות אחרות, ומספקות להם מעמד פיננסי בשוק הנדל”ן התחרותי. בהינתן הטבות כחלק מהתוכנית, כדאי מאוד לאנשים השוקלים לרכוש דירה לערוך בדיקה יסודית של זכאותם לתוכניות אלו.

מה ההון העצמי שצריך להיות לזוג צעיר שבא לקבל משכנתא?

על פי התקנות שקבע בנק ישראל, רכישת דירה ראשונה מחייבת כי לפחות 25% מערך הנכס יהיו מכוסים בהון העצמי של הרוכש. רף זה אינו רק מכשול בירוקרטי אלא היבט בסיסי בהלוואת משכנתא, שנועד להבטיח יציבות פיננסית ומחויבות של בעל הבית.

עם זאת, דרישת ההון ההתחלתית משפיעה באופן משמעותי על תנאי המשכנתא לזוגות צעירים, במיוחד על שיעורי הריבית. המבנה מדורג כדלקמן:

– במצב שיש לכם הון של 25%-40% ממחיר הדירה תקבלו בדרך כלל ריבית גבוהה יותר על המשכנתא.

– במצב שיש לכם ההון של-40%-55% כאן המצב שונה וכנראה שתקבלו ריבית ברמה בינונית.

– במצב שיש לכם ההון של 55% ומעלה כאן כנראה תקבלו ריביות נמוכות עוד יותר.

הרציונל מאחורי קנה המידה הזה הוא פשוט: הון עצמי גבוה יותר מקטין את חשיפת הסיכון של המלווה, ובכך מאפשר לבנק להציע תנאי הלוואה נוחים יותר. עבור זוגות צעירים המשמעות היא שככל שיוכלו להביא יותר כסף בהתחלה, כך ישלמו פחות ריבית לאורך חיי ההלוואה, ובכך יחסכו עשרות אם לא מאות אלפי שקלים.

אז איך אוספים הון עצמי מספיק? לעתים קרובות, הפנייה הראשונה היא לבקש סיוע כספי מבני משפחה קרובים, כגון הורים. זה יכול להיות משאב חיוני, במיוחד עבור זוגות צעירים שאולי לא הייתה להם הזדמנות לצבור חיסכון משמעותי. לחילופין, חיסכון אישי, בין אם מחשבונות בנק מסורתיים, תשואות השקעה או נכסים אחרים, מהווה חלק ניכר מההון העצמי עבור זוגות רבים.

מהם מסלולי המשכנתא ומנגנון ההחזרים המוצעים לזוגות צעירים?

הבנקים מציגים מסלולים שונים לקבלת משכנתא לזוגות צעירים, שלכל אחד מהם תנאים והטבות מובהקים, המאפשרים ללווים להתאים את המשכנתא שלהם בהתאם לנסיבות הפיננסיות שלהם ולתחזית העתידית. להלן מספר אפשרויות פופולריות בקרב זוגות צעירים:

– ריבית שנקבעת על בסיס ריבית הפריים של בנק ישראל, המשתנה בהתאם לתנאים הכלכליים.

– ריבית קבועה, שניתן להצמיד למדד המחירים לצרכן או לא צמודה.

– ריבית משתנה שעשויה להתאים לאורך זמן, צמודות או לא צמודות למדד.

– משכנתא צמודה לדולר, שעשויות לפנות לבעלי הכנסה במטבעות זרים.

בחירת מסלול המשכנתא מחייבת התייחסות מדוקדקת של תקנות בנק ישראל וניתוח מעמיק של האופציה השקולה ביותר מבחינה פיננסית בטווח הקצר והארוך כאחד.

כאשר בוחנים הלוואת משכנתא, קל להתמקד בריבית, אך עם זאת, לבחירת מנגנון ההחזר יש חשיבות רבה לא פחות. מנגנון זה לא רק מגדיר את מספר התשלומים החודשיים אלא גם את הסכום של כל אחד מהם, ובסופו של דבר קובע את משך הזמן הכולל ואת עלות ההלוואה. בישראל, בנק ישראל קובע תקרה רגולטורית של 30 שנה לתנאי המשכנתא, המתורגמת למקסימום של 360 תשלומים חודשיים. הארכת המשכנתא על פני תקופה מלאה זו מביאה לרוב לתנאים פחות נוחים בשל הסיכון המוגבר שנטל על עצמו המלווה לאורך התקופה הארוכה יותר.

באופן ריאלי, פירעון משכנתא תוך פרק זמן קצר, נניח תוך 7 שנים, אינו אפשרי עבור רוב הלווים. לפיכך, חיוני להקים תוכנית החזר התואמת את היכולת הפיננסית של הזוג, כדי להבטיח שהתשלומים החודשיים ניתנים לניהול מבלי להכביד על התקציב המשפחתי. בנק ישראל אוסר על תשלומי משכנתא חודשיים לעלות על 50% מההכנסה החודשית של הלווים. מכסה זו נועדה למנוע מצוקה פיננסית וברירת מחדל, תוך שמירה הן על המערכת הפיננסית והן על בעלי בתים בודדים.

יתרה מכך, הבנק קבע כי כל החזר בהיקף של 40%-50% מהכנסת הלווה מסווג כבעל סיכון גבוה, בדרך כלל מושך ריביות גבוהות יותר. כתוצאה מכך, הסטנדרט המומלץ להחזרי משכנתא ברי קיימא נקבע בין 25%-30% מההכנסה החודשית של הלווה. הנחיה זו מסייעת להבטיח שהלווים לא רק יוכלו לעמוד בהתחייבויות החודשיות שלהם ללא עומס מיותר, אלא גם לשמור על אורח חיים פיננסי בריא תוך בנייה הדרגתית של הון עצמי בנכס שלהם.

אם גם אתם זוג צעיר שרוצה לקחת משכנתא ונתקלים בקשיי הבירוקרטיה, פנו אליי עוד היום לקבלת ייעוץ. למידע נוסף השאירו פרטים בטופס צור הקשר באתר ואחזור אליכם בהקדם.