משכנתא לדירה שניה, כהגדרת בנק ישראל, היא הלוואה הנלקחת למימון רכישת נכס נוסף מעבר למקום המגורים העיקרי. סיווג זה חל ללא קשר אם בית המגורים הראשי ממושכן או לא. במסגרת זו מתייחסים לרכישת כל נכס משני כהשקעה, המשקפת את נקודת המבט הרגולטורית שמטרתה לשלוט ולייצב את שוק הנדל”ן.
המונח “דירה להשקעה” עלול להטעות במידה מסוימת מכיוון שהמניעים מאחורי רכישת דירה שנייה אינם תמיד פיננסיים בלבד. בעוד שהמונח מצביע על כך שהקונה מחפש לייצר הכנסה מדמי שכירות או ליהנות מהשבחת נכס, ישנן סיבות אישיות ומעשיות רבות אחרות ללקיחת משכנתא לדירה שניה ורכישת נכס שני. לדוגמה, הורה עשוי לרכוש דירה עבור ילדו שמתחיל ללמוד באוניברסיטה או שהתחיל עבודה חדשה בעיר אחרת. באופן דומה, ילד בוגר עשוי לקנות נכס להורים מזדקנים כדי להבטיח שהם גרים בנוחות ובסמוך למקום מגוריו. למרות הכוונות האלטרואיסטיות או המשפחתיות הללו, החוק אינו מבדיל בין תרחישים אלו לבין השקעות מסורתיות.
המסגרת הרגולטורית מתייחסת לכל רכישת נכסים משניים כהשקעות כדי לשמור על גישה אחידה בטיפול במשכנתאות ולמנוע פרצות פוטנציאליות שעלולות להיות מנוצלות. זה מבטיח שכל הקונים כפופים לאותן בדיקות פיננסיות ותקני הלוואות, מה שעוזר להפחית סיכונים הקשורים לספקולציות בנכסים ולתנודתיות בשוק.
מבחינה מעשית המשמעות היא שכאשר אתם מבקשים משכנתא לרכישת דירה שניה, אתם כפופים לקריטריוני הלוואה מחמירים יותר בהשוואה לרוכש דירה ראשונה.
ההחלטה על לקיחת משכנתא לדירה שניה מונעת על ידי מגוון גורמים, המחולקים באופן רחב לשני תרחישים עיקריים: שיפור תנאי הדיור ומטרות ההשקעה.
אחת הסיבות הנפוצות לרכישת דירה שניה היא הרצון לשדרג את מצב המגורים. ככל שמשפחות גדלות או כשמצבם הכלכלי של אנשים משתפר, מתברר לעתים קרובות הצורך בבית גדול יותר, נוח יותר או במיקום טוב יותר. בעלי בתים עשויים לחפש נכסים עם יותר חדרי שינה, שירותים מודרניים, בתי ספר טובים יותר או קרבה לעבודה ולמרכזים חברתיים. שדרוג לנכס גדול או נחשק יותר מצריך לרוב מכירת הדירה הראשונה ורכישת דירה חדשה. עם זאת, במקרים מסוימים, אנשים עשויים לבחור לשמור על הנכס הראשון שלהם כהשקעה להשכרה בזמן מעבר לדירה החדשה והמשופרת. בתרחישים אלו קבלת משכנתא לדירה שניה הופכת חיונית למימון הרכישה.
כמו שנאמר מעלה, הסיבה העיקרית השנייה לרכישת דירה שניה היא למטרות השקעה. נדל”ן נחשב מזמן להשקעה יציבה ומשתלמת, שלעתים קרובות עולה על שוק המניות וחשבונות החיסכון המסורתיים. העלייה העקבית במחירי הנדל”ן לאורך השנים חיזקה את התפיסה שהשקעה בנכסים היא אסטרטגיה פיננסית נכונה. משקיעים רוכשים דירות נוספות כדי לנצל את המגמה הזו, במטרה ליהנות מהכנסות משכירות ומעלייה של שווי הנכס.
כאשר בוחנים רכישת דירה שנייה, יש חשיבות מכרעת להבנת אחוז המימון הזמין באמצעות לקיחת משכנתא. תקנות בנק ישראל קובעות כי עבור דירה שניה הבנקים יכולים לתת משכנתא של עד 50% מערך הנכס. זאת בניגוד לתנאים הנוחים יותר הקיימים לדירה ראשונה, שבה המשכנתא יכולה לכסות עד 75% משווי הנכס. כמו כן, עבור לקיחת משכנתא למשפרי דיור, המימון המקסימלי נמוך במעט, מוגבל ל-70%.
פער זה באחוזי המימון מדגיש את ההתחייבות הכספית המוגברת הנדרשת לרכישת דירה שנייה. כדי להבטיח משכנתא לנכס שני, על הרוכשים לספק אחוז הון עצמי גבוה יותר – לפחות 50% משווי הנכס. דרישת הון עצמי זו גבוהה משמעותית מ-25% הנדרשים לרוכשי דירה ראשונה. ההיגיון מאחורי דרישה מחמירה זו הוא להפחית את הסיכונים הכרוכים בנכסים להשקעה, ולהבטיח שלקונים יש חלק פיננסי משמעותי בנכס.
לדוגמה, אם דירה שנייה עולה 3 מיליון שקל, המשכנתא המרבית הקיימת תהיה מיליון וחצי אלף שקל (50% משווי הנכס), מה שמחייב את הקונה להעמיד את יתרת המיליון וחצי אלף השקלים הנותרים כהון עצמי. לשם השוואה, עבור דירה ראשונה באותו שווי, הרוכש יצטרך רק 750,000 ש”ח כהון עצמי, כאשר ה-2.25 מיליון ש”ח הנותרים מכוסים במשכנתא.
דרישת הון עצמי גבוהה יותר לדירה שנייה מדגישה את החשיבות של תכנון פיננסי קפדני והקצאת משאבים. קונים פוטנציאליים חייבים להעריך את יכולתם הפיננסית כדי לעמוד בהשקעה המשמעותית הזו מראש. יתרה מזאת, הדרישה המוגדלת להון משמשת כאמצעי רגולטורי למניעת רכישה ספקולטיבית ולהבטחת יציבות השוק על ידי הגבלת הפוטנציאל למינוף יתר במגזר הנדל”ן.
כמו שכבר בטח הבנתם, רכישת דירה שניה כרוכה בתכנון פיננסי משמעותי והבנת אפשרויות המימון הקיימות. ישנן מספר דרכים להבטיח את הכספים הדרושים, לכל אחת יתרונות וחסרונות משלה. אפשרויות אלו כוללות מימון בנקאי מסורתי, חברות מימון חוץ בנקאיות ושילוב של שניהם. להלן מבט מעמיק על כל אפשרות, כולל יתרונות וחסרונות:
הבנקים הם המקור הנפוץ ביותר למימון משכנתא לרכישת נכס. בקניית דירה שניה, הבנקים בישראל יכולים להציע עד 50% מערך הנכס במשכנתא. המשמעות היא שאם הדירה השנייה עולה 2 מיליון שקל, הבנק יכול להעמיד הלוואה של עד מיליון שקל. על הקונה לכסות את יתרת מיליון השקלים כהון עצמי.
חברות מימון חוץ בנקאיות, לרבות חברות ביטוח, חברות אשראי או מוסדות פיננסיים אחרים, מספקות חלופה למקור קבלת המשכנתאות מהבנקים. חברות אלו אינן כפופות לאותן תקנות כמו שמוטלות על הבנקים, המאפשרות להן להציע אחוזי מימון גבוהים יותר, לעיתים עד 90% משווי הנכס.
חלק מהרוכשים בוחרים לשלב מימון הן מבנקים והן ממוסדות חוץ בנקאיים. אסטרטגיה זו כוללת שימוש בבנק למימון של עד 50% מערך הנכס החדש ופנייה למוסדות חוץ בנקאיים לצורך גיוס ההון העצמי הנדרש, לרוב באמצעות שימוש בנכס קיים כבטוחה.
הבטחת משכנתא לדירה שנייה כרוכה בעמידה בתנאים ספציפיים המשקפים את הסיכון הגבוה יותר הכרוך בהלוואות לנכסים להשקעה. שלושת התנאים העיקריים שיש להכיר בהם לקבלת המשכנתא הם הון עצמי, הכנסה והיסטוריית אשראי.
כמו שכבר נאמר פה, התנאי הראשון והעיקרי לקבלת משכנתא לדירה שנייה הוא דרישת ההון העצמי. על הקונים לספק הון עצמי של לפחות 50% משווי הנכס. המשמעות היא שהבנק יממן עד 50% ממחיר הרכישה, ואת 50% הנותרים על הרוכש לכסות בכספו.
התנאי השני מתייחס להכנסתו של הקונה. הבנקים מאשרים בדרך כלל החזרי משכנתא שאינם עולים על 40% מההכנסה הפנויה נטו. הכנסה פנויה היא ההכנסה שנותרה לאחר ניכוי כל המסים וההוצאות החיוניות. בעת הגשת בקשה למשכנתא לדירה שניה, הבנק ייקח בחשבון את תשלומי המשכנתא הקיימים על הנכס הראשון. סך החזרי המשכנתא, לרבות אלו עבור הדירה השנייה, אשר יהיו חייבים להיכנס לרף 40% מההכנסה הפנויה נטו.
בנוסף, במידה והרוכש מתכוון להשכיר את הדירה השנייה, ניתן לכלול את הכנסות השכירות הצפויות כחלק מההכנסה הפנויה. זה יכול לשפר את הפרופיל הפיננסי של הרוכש ולשפר את סיכויי אישור המשכנתא.
התנאי המכריע השלישי לקבלת המשכנתא הוא היסטוריית האשראי של הקונה. הבנקים יבצעו בדיקה יסודית של דוח האשראי של הקונה כדי לוודא שאין בעיות או מחדלים משמעותיים. היסטוריית אשראי חזקה מעידה על אחריות פיננסית ואמינות, החיוניות להבטחת משכנתא. כל בעיות אשראי בעבר, כגון תשלומים שהוחמצו, יכולות להשפיע לרעה על סיכויי האישור.
הערכת הבנק כוללת בחינה של ההלוואות הקיימות של הקונה, השימוש בכרטיסי האשראי וההתנהגות הפיננסית הכוללת. שמירה על רישום אשראי נקי על ידי תשלום חשבונות בזמן, הפחתת רמות החוב והימנעות מהארכת יתר כלכלית יכולה לשפר משמעותית את הסיכוי לקבל משכנתא לדירה שנייה.
בעוד שרכישת דירה שנייה יכולה להיות השקעה משתלמת, קבלת משכנתא לנכס כזה כרוכה בכמה מכשולים. אתגרים אלו נובעים מדרישות רגולטוריות מחמירות, סיכונים פיננסיים ועלויות נוספות הדורשות התייחסות מדוקדקת. להלן המכשולים העיקריים:
אחד המכשולים העיקריים הוא סכום המשכנתא המוגבל לדירה שנייה. לרוכשי דירה ראשונה, הבנקים יכולים לממן עד 75% משווי הנכס. זה יורד ל-70% למי שנחשבים כמשפרי דיור. עם זאת, עבור דירה שניה, סכום המשכנתא המקסימלי מוגבל ל-50% מערך הנכס. הפחתה משמעותית זו פירושה שהקונים חייבים לספק מראש סכום הון עצמי גבוה, שיכול להיות מכביד כלכלית
הבנקים עשויים להטיל ריביות גבוהות יותר על משכנתא אם הם רואים סיכון שהדירה השנייה תישאר ריקה לתקופות. פוטנציאל ההכנסה מדמי שכירות מהווה גורם משמעותי באישור משכנתא לנכס להשקעה. אם הדירה ממוקמת באזור מאוד מבוקש, הסיכון שלא יהיה מאוכלס בה נמוך, וסביר שהבנקים יציעו תנאים נוחים יותר. עם זאת, אם הדירה נמצאת באזור לא מרכזי או לא מפותח, קיים סיכון גבוה יותר שתישאר פנויה, מה שגורם לבנקים להעלות את הריבית כדי לקזז את הסיכון הנתפס. זה יכול לייקר את המשכנתא ולהשפיע על ההחזר הכולל על ההשקעה.
רוכשי דירה ראשונה נהנים מפטור מלא ממס רכישה על נכסים עד 1.8 מיליון שקל. אם הנכס חורג מסכום זה, משלמים מס מופחת על ההפרש. הטבות אלו אינן מגיעות לרוכשי דירה שנייה אלא אם הם מסווגים כמשפרי דיור. רוכשי דירה שנייה צריכים לשלם מס רכישה של 8% על מלוא שווי הדירה, שיכול לעלות ל-10% אם הנכס מוערך מעל 5.5 מיליון שקל. משפרי דיור, לעומת זאת, מקבלים תקופת חסד של שנה וחצי. אם הם מוכרים את דירתם הקודמת בתוך תקופה זו, הם זכאים למס רכישה מופחת. עלות נוספת משמעותית זו יכולה להרתיע משקיעים פוטנציאליים.
מכשול פיננסי נוסף הוא מס שבח המהווה 25% מהרווח שנעשה ממכירת דירה שנייה. מס זה חל על ההפרש בין עלות הרכישה למחיר המכירה. בעוד שקיימים פטורים בתנאים מסוימים, ניווט במורכבות של חוקי המס דורש התייעצות עם יועצי משכנתאות או מס. מס זה מקטין את הרווח הנקי ממכירת הנכס, ומשפיע על הכדאיות הפיננסית הכוללת של ההשקעה.
בנק ישראל מעיד כי לרוב החזרי המשכנתא החודשיים צריכים להיות פחות מ-33% מההכנסה הפנויה של הלווה (אך יכולים להגיע עד 40%). הכנסה פנויה היא ההכנסה נטו שנותרה לאחר מיסים והוצאות חיוניות. למשל, אם לרוכש יש הכנסה פנויה של 15,000 ש”ח והוא כבר משלם 7,000 ש”ח חודשי עבור הדירה הראשונה, נותרו לו רק 8,000 ש”ח. לפי ההנחיות, ההחזר בגין המשכנתא השנייה לא יעלה על שליש מהסכום שנותר זה, העומד על 2,400 ₪. הגבלה זו יכולה להגביל באופן משמעותי את סכום המשכנתא שרוכש יכול לקבל, מה שהופך אותו למאתגר לממן נכס שני ללא הכנסה משמעותית.
לקיחת משכנתא שנייה מצריכה תכנון וניהול פיננסי קפדניים. קונים צריכים להבטיח שיש להם מספיק נזילות כדי לכסות תשלומי משכנתא, אחזקת נכסים, מיסים ותקופות פוטנציאליות ללא הכנסה מדמי שכירות. אי ניהול היבטים אלו עלול להוביל ללחץ פיננסי ולמחדל פוטנציאלי של המשכנתא.
אם גם אתם מעוניינים בלקיחת משכנתא לדירה שניה, אני מזמינה אתכם להתייעץ איתי וביחד נגשים לכם את החלום עם לקיחת משכנתא נוחה ויעילה.
שירותי המשרד
ייעוץ משכנתאות
מחזור משכנתא
משכנתא במחיר למשתכן
איחוד הלוואות
ייעוץ פיננסי
ייעוץ פיננסי הוא ניהול ותכנון פיננסי הכולל תכנון הפנסיוני, תכניות חיסכון, השקעות וניהול תקציב החודשי.
אהבתם? שתפו את המאמר
צור קשר
