משכנתא לדירה ראשונה היא הלוואה ארוכת טווח שנועדה לסייע ליחידים או למשפחות צעירות לממן את רכישת נכס המגורים הראשון שלהם. הבנק מעמיד את הכספים הדרושים לרכישת הדירה, ובתמורה משמש הנכס עצמו כבטוחה להלוואה. הסדר זה אומר שאם הלווה לא יעמוד בתשלומי המשכנתא החודשיים, לבנק יש זכות לעקל את הדירה ולמכור אותה כדי לגבות את יתרת ההלוואה שטרם שולמה.
כאשר אתה לוקח משכנתא, הבנק מעריך את מצבך הכלכלי, כולל ההון העצמי שלך – סכום הכסף שאתה יכול לשים לרכישה – ושווי הדירה שאתה מתכוון לקנות. ההון העצמי יכול להגיע מחסכונות, מתנות או מקורות אחרים ומשמש כמקדמה, ומפחית את הסכום הכולל שאתה צריך ללוות. תקופת ההלוואה יכולה להשתנות, לרוב נעה בין 15 ל-30 שנה, במהלכן אתה משלם תשלומים קבועים המכסים הן את קרן ההלוואה והן את הריבית.
הבטחת משכנתא לדירה ראשונה כרוכה בתהליך הגשת בקשה יסודי שבו הבנק מעריך את כושר האשראי שלך, יציבות ההכנסה והבריאות הפיננסית הכללית שלך. תהליך זה מסייע להבטיח שתוכל לנהל את החזרי ההלוואה ללא עומס כלכלי מיותר. לאחר האישור, אתם מתקשרים בהסכם משכנתא המתאר את תנאי ההלוואה, לרבות שיעור הריבית, פריסת ההחזרים וכל קנס בגין איחור בתשלומים או החמצת תשלומים.
חשוב להבין כי משכנתא היא התחייבות פיננסית משמעותית. לאי עמידה בתשלומי המשכנתא עלולה להיות השלכות חמורות, לרבות נזק לניקוד האשראי שלך ואובדן הבית שלך. לכן, חשוב לשקול היטב את מצבך הכלכלי ואת היכולת לטווח ארוך ולבצע את התשלומים הדרושים לפני התחייבות למשכנתא
כאשר בוחנים משכנתא לדירה הראשונה שלכם, חשוב להבין כיצד הבנקים רואים משכנתאות מסוג זה. לבנקים אין ספציפית קטגוריה שכותרתה “דירה ראשונה”. במקום זאת, הם מסווגים את מבקשי המשכנתא לשלוש קטגוריות נפרדות, המשפיעות על תנאי המשכנתא. בואו נעמיק בקטגוריות הללו כדי לקבל תמונה ברורה יותר.
שלוש קטגוריות המשכנתא העיקריות הן:
דירת יחיד: קטגוריה זו כוללת אנשים שרוכשים את הדירה הראשונה שלהם. עם זאת, היא מקיפה גם את מי שאולי החזיק בעבר דירה, מכרו אותה וכעת קונים דירה חדשה. בעיקרו של דבר, אם אתה קונה דירה ומצהיר שאין לך כרגע נכס אחר, אתה נכנס לקטגוריה זו. המשמעות היא שגם אם זו לא הפעם הראשונה שאתה קונה בית, אתה נתפס כמי שרוכש “דירה יחידה”.
משפרי דיור: קטגוריה זו מיועדת לאנשים שכבר מחזיקים בדירה אך נמצאים בתהליך רכישת דירה חדשה. מי שקיבל משכנתא למשפרי דיור מתחייב בעצם למכור את דירתו הקיימת תוך 18 חודשים מרכישת הדירה החדשה. עד תום תקופה זו יהיו בבעלותו דירה אחת בלבד. קטגוריה זו עוזרת לבנקים להבין שבעוד שהקונה מחזיק כיום בשני נכסים, הוא ימכור את הדירה ויחזור להחזיק רק בדירה אחת.
דירה נוספת: קטגוריה זו כוללת רוכשים שכבר מחזיקים בדירה אחת או יותר ורוכשים דירה אחרת למטרות השקעה. קונים אלו מרחיבים את תיק הנדל”ן שלהם ויחזיקו במספר נכסים במקביל.
חשוב לבנק לדעת איזו דירה זו עבורך עקב דרישות רגולטוריות שנקבעו על ידי בנק ישראל. נהלים אלו מכתיבים את אחוז המשכנתא שהבנקים יכולים לממן בהתבסס על סוג הדירה ומעמדך האישי. אחוזי מימון שונים חלים בהתאם אם אתה קונה בפעם הראשונה, רוכש נכס שני או משקיע. לפיכך, הבנק זקוק למידע מפורט על הדירה על מנת להבטיח עמידה בתקנון זה ולקביעה מדויקת של אפשרויות המימון העומדות לרשותכם. תהליך זה מבטיח שקיפות והגינות, מסייע לבנק לנהל סיכונים בצורה יעילה תוך מתן פתרון המשכנתא המתאים ביותר. על ידי הבנת פרטים אלו, הבנק יכול לסייע לך בצורה טובה יותר בקבלת החלטה מושכלת ובריאה כלכלית לרכישת הנכס שלך.
קבלת משכנתא לדירה ראשונה היא צעד פיננסי משמעותי וכרוכה בעמידה בתנאים בהם משתמשים המלווים על מנת להעריך את יכולתו של הלווה להחזיר את ההלוואה. קריטריונים אלה מסייעים למלווים להפחית סיכונים ולהבטיח שהלווים יכולים לנהל את אחריותם על המשכנתא. להלן התנאים העיקריים לקבלת משכנתא ראשונה:
המלווים בדרך כלל דורשים מהלווים להיות בני 18 לפחות, הגיל החוקי להתקשר בחוזה. בנוסף, גיל הלווה יכול להשפיע על אפשרויות המשכנתא הזמינות. לדוגמה, ללווים מבוגרים עשויים להיות אפשרויות קצרות יותר כדי להבטיח שהמשכנתא תוחזר תוך תקופה סבירה ביחס לגיל הפרישה שלהם.
תעסוקה יציבה והכנסה קבועה חיונית להבטחת משכנתא לדירה ראשונה. המלווים מעדיפים לווים המועסקים באופן עקבי במשך שנתיים לפחות, מכיוון שהדבר מעיד על יציבות תעסוקתית. עצמאים עשויים להצטרך לספק תיעוד נוסף, כגון החזרי מס ודוחות כספיים עסקיים, כדי להוכיח את יציבות הכנסתם. רמת ההכנסה של הלווה חייבת להספיק לכיסוי תשלומי משכנתא, ארנונה, ביטוח וחובות אחרים, המוערכים בדרך כלל באמצעות יחס חוב להכנסה.
ההון העצמי מתייחס לסכום הכסף הנזיל שיש ללווה בעת לקיחת המשכנתא (צריך להיות לפחות 25 אחוזים מערך הנכס), אשר משולם באמצעות המקדמה. מקדמה גבוהה יותר לרוב מפחיתה את סכום המשכנתא הכולל וממחישה את מחויבותו ויכולתו של הלווה לחסוך, דבר שיכול להשפיע לטובה על החלטת המלווה.
סכום וגובה ההחזר החודשי עבור המשכנתא שלך צריך להוות לא יותר משליש מההכנסה החודשית שלך או של משק הבית. הנחיה זו מסייעת להבטיח שתשלומי המשכנתא יישארו ניתנים לניהול ואינם מכבידים יותר מידיי. על ידי שמירה על תשלומי המשכנתא שלך בטווח זה, תוכל לשמור על תקציב מאוזן, המאפשר הוצאות חיוניות אחרות ועלויות בלתי צפויות.
קריטריון מכריע לקבלת משכנתא הוא הבטחת פוליסת ביטוח חיים ואובדן כושר עבודה של הלווה. ביטוח זה מבטיח שאם הלווה הופך לנכה או ילך לעולמו, חברת הביטוח תכסה את יתרת תשלומי המשכנתא, תוך מתן ביטחון כלכלי ושקט נפשי הן למלווה והן למשפחת הלווה.
היסטוריית האשראי של הלווה היא גם גורם קריטי בתהליך אישור המשכנתא. המלווים בודקים דוחות אשראי כדי להעריך התנהגות פיננסית בעבר, לרבות היסטוריית תשלומים, חובות עומדים ואורך היסטוריית האשראי. ציון אשראי גבוה יותר מעיד על ניהול פיננסי אחראי ויכול להוביל לתנאי הלוואה טובים יותר, כגון ריביות נמוכות יותר. הלווים צריכים לבדוק את דיוק דוחות האשראי שלהם ולטפל בכל אי התאמות לפני הגשת בקשה למשכנתא.
מצב משפחתי יכול להשפיע על סוג המשכנתא והתנאים המוצעים. לדוגמה, ללווים בודדים עשויים להיות שיקולים פיננסיים שונים בהשוואה לזוגות נשואים. המלווים לוקחים בחשבון את גודל משק הבית של הלווה והאחריות הפיננסית הקשורה אליו, שכן גורמים אלו משפיעים על היציבות הפיננסית הכוללת ועל יכולת החזר ההלוואה.
המלווים עשויים גם לשקול תנאים אחרים כגון סוג הנכס הנרכש, מיקומו של הנכס ותנאי שוק הדיור הכוללים. לדוגמה, רכישת בית מגורים ראשוני היא בדרך כלל נוחה יותר בהשוואה לנכס להשקעה בשל הסיכון הנמוך יותר הקשור לבתים בבעלותם. המיקום יכול להשפיע על יציבות ערך הנכס, ולאזורים מסוימים עשויים להיות דרישות או הטבות נוספות.
לרכישת דירה ראשונה טיפוסית, מציעים בנקים למשכנתאות בישראל מימון של עד 75% מערך הנכס. המשמעות היא שאם אתה קונה דירה בשווי 3,000,000 ₪, המשכנתא המקסימלית שתוכל לקבל תהיה 2,250,000 ₪,. 25% הנותרים (במקרה זה, 750,000 ₪) יצטרכו להגיע מהכספים שלכם, שיכולים לכלול חסכונות, סיוע משפחתי או מקורות פיננסיים אחרים. תקרת מימון זו של 75% נועדה להבטיח שללווים יהיה נתח משמעותי בנכס, מה שמפחית את הסיכון למלווים ועוזר לשמור על שוק דיור יציב.
עם זאת, קיים חריג לכלל זה למשתתפים בפרויקט “מחיר למשתכן”. תוכנית מסובסדת ממשלתית זו שמה לה למטרה להפוך בעלות על בתים לנגישה יותר, במיוחד עבור קונים ראשונים. במסגרת תכנית זו, זכאים יכולים לקבל משכנתא המכסה עד 90% משווי הדירה. פרויקט “מחיר למשתכן” לא רק מעניק מימון גבוה יותר אלא גם מציע דירות בעלויות מוזלות, שכן התוכנית כוללת הנחות בשווי הקרקע. יוזמה זו מורידה משמעותית את הנטל הכלכלי הראשוני על הרוכשים, ומקלה על הכניסה לשוק הדיור.
לדוגמה, אם אתם רוכשים דירה בשווי של 1,000,000 ₪ באמצעות פרויקט “מחיר למשתכן”, פוטנציאלית תוכלו להבטיח משכנתא של עד 900,000 ₪. זה ידרוש ממך לכסות רק 10% מהעלות, שבמקרה זה יהיה 100,000 ₪. ההבדל המהותי הזה במקדמה הנדרשת יכול להיות צעד גורלי עבור קונים ראשונים רבים, ולספק מסלול נוח יותר.
חשוב לציין כי בעוד שאחוזים אלו מספקים הנחיה כללית, הסכום שאתה יכול ללוות בפועל יהיה תלוי גם בגורמים שונים, כולל היסטוריית האשראי שלך, ההכנסה והמצב הפיננסי הכולל שלך. המלווים יעריכו את יכולתך להחזיר את המשכנתא, בהתחשב בהכנסה החודשית שלך, החובות הקיימים והתחייבויות פיננסיות אחרות. לכן, רצוי שתהיה הבנה ברורה של הבריאות הכלכלית שלך ולהיות מוכנים להציג תיעוד מקיף לתמיכה בבקשת המשכנתא שלך.
כמו שנאמר כבר במאמר, פרויקטי נדל”ן רבים במסגרת “מחיר למשתכן” מיועדים במיוחד עבור רוכשים ראשונים. פרויקטים אלו מספקים לרוב אפשרויות מימון ייחודיות השונות מהשוק הפתוח, המאפשרות לרוכשים לקבל משכנתא המכסה עד 90% מערך הנכס. יחס הלוואה לערך גבוה יותר זה מאפשר לרוכשים עם חסכונות מוגבלים להיכנס לשוק הדיור.
אחד היתרונות הבולטים של משכנתא לדירה ראשונה הוא האפשרות לקבל הלוואת זכאות ממשרד הבינוי והשיכון. מדובר במסלול משכנתא ייעודי שבו תזכו לסבסוד של חלק מהריבית. זה מפחית את העלות הכוללת של הלוואות, מה שהופך את לקיחת המשכנתא למשתלמת יותר. הזכאות למסלול זה תלויה במספר פרמטרים, לרבות רמת הכנסה, מצב משפחתי וגורמים סוציו-אקונומיים נוספים. מסלול זה יכול להקל משמעותית על הנטל הכלכלי של לוקחי משכנתא לדירה ראשונה.
בנוסף להטבות שמעניקה תכנית “מחיר למשתכן”, המדינה מציעה מענקים לרכישת בתים בערי הפריפריה. מענקים אלו יכולים לנוע בין 40,000 ל-60,000 ש”ח, המעניקים סיוע כספי משמעותי למי שמוכן לגור במקומות פחות מרכזיים. מטרת המענקים הללו היא לעודד פיתוח של אזורי פריפריה על ידי הפיכתם לאטרקטיביים יותר עבור בעלי בתים חדשים. עבור רוכשים ראשונים, הדחיפה הפיננסית הזו יכולה להיות חיונית בגישור על הפער בין החסכונות שלהם לבין התשלום הנדרש או לכיסוי עלויות נוספות הקשורות לרכישת בית.
רוכשי דירה ראשונה נהנים מפטור על מס רכישה, מה שהופך את רכישת דירה ראשונה למשתלמת יותר. החל מדצמבר 2022, פטור זה ממס חל על משכנתא של עד 1,805,545 ₪. במידה ומחיר הרכישה עולה על רף זה, הקונים משלמים מס רק על הסכום שמעל לרף הפטור. פטור זה יכול לחסוך לרוכשים לראשונה סכום כסף משמעותי, להפחית את העלויות המקדימות הכרוכות בקניית בית ולהפוך את התהליך הכולל לפחות מרתיע כלכלית.
כדי להפוך את תהליך לקיחת המשכנתא לדירה הראשונה לפשוט יותר, ניתן לחלק אותו לשלושה שלבים עיקריים: קבלת אישור עקרוני, ניהול משא ומתן על תנאי ומתן בטחונות. כל אחד מהשלבים הללו כולל שלבים ושיקולים ספציפיים, להלן השלבים:
לפני חתימה על חוזה רכישה לדירה החדשה שלכם, השלב הראשוני הוא קבלת אישור עקרוני למשכנתא מהבנק. שלב זה הוא קריטי מכיוון שהוא מניח את הבסיס לבקשת המשכנתא שלך. הנה מה שזה כולל:
אישור עקרוני משמש כאישור ראשוני מהבנק שהם מוכנים לאשר את סכום המשכנתא הדרוש לך, ומספק לך את הביטחון להמשיך בחיפוש הנכס שלך ובמשא ומתן.
לאחר שחתמתם על חוזה הרכישה, הגיע הזמן לעבור לשלב השני הכולל משא ומתן על תנאי המשכנתא. שלב זה דורש תכנון קפדני ומשא ומתן אסטרטגי כדי להבטיח את התנאים הטובים ביותר עבור המשכנתא שלך. הנה מה שמומלץ לעשות:
משא ומתן על תנאי המשכנתא שלך הוא צעד קריטי שיכול להשפיע באופן משמעותי על עתידך הפיננסי. קחו את הזמן שלכם להבין את ההצעות ואל תהססו לפנות לייעוץ מקצועי במידת הצורך.
לאחר ניהול משא ומתן מוצלח על התנאים ובחירת בנק, תיכנסו לשלב הסופי של תהליך המשכנתא: מתן בטחונות וחתימה על מסמכי המשכנתא. שלב זה כרוך במילוי דרישות הבנק להבטחת ההלוואה. השלבים העיקריים כוללים:
לאחר שסיפקת את כל הבטוחות הנדרשות והשלמת את התיעוד הנדרש, הבנק יסיים את עסקת המשכנתא שלך. בשלב זה תקבלו את הכספים הדרושים לרכישת דירתכם ותוכלו להמשיך בסגירת עסקת הנכס.
שוק המשכנתאות הישראלי יכול להיות די דינמי, כאשר הריבית ומדיניות ההלוואות כפופים לשינויים בהתאם לתנאים הכלכליים וההתאמות הרגולטוריות. התעדכנות בשינויים הללו ופנייה לייעוץ מקצועי יכולים לעזור לך לקבל החלטות מושכלות. התייעצות עם יועצי משכנתאות, מתכננים פיננסיים או מומחי נדל”ן יכולים לספק תובנות חשובות ולעזור לך לנווט במורכבות של תהליך בקשת המשכנתא.
שירותי המשרד
ייעוץ משכנתאות
מחזור משכנתא
משכנתא במחיר למשתכן
איחוד הלוואות
ייעוץ פיננסי
ייעוץ פיננסי הוא ניהול ותכנון פיננסי הכולל תכנון הפנסיוני, תכניות חיסכון, השקעות וניהול תקציב החודשי.
אהבתם? שתפו את המאמר
צור קשר
