רכישת בית ראשון היא אבן דרך מרגשת, במיוחד עבור זוגות המעוניינים לבנות את עתידם יחד. המסע מהדמיית הדירה המושלמת שלכם ועד החזקת המפתחות בידיים מלא בהתרגשות וציפייה. עם זאת, בתוך השמחה של צעד משמעותי זה בחייכם, חיוני לגשת לתהליך תוך שיקול דעת זהיר. לפני שחותמים על הקו המקווקו ומתחייבים למשכנתא, ישנם מספר גורמים מרכזיים שעל כל זוג לבחון היטב.
כאשר אתם רוכשים דירה, כספי המשכנתא לא מועברים ישירות לחשבונכם אלא ישר למוכרים. תהליך זה מבטיח שהמוכרים יקבלו את כספם במלואו ובמועד הנכון. אך ברכישת דירה מקבלן, התהליך מתנהל בצורה שונה. הכסף לא מועבר ישירות לקבלן אלא מגיע תחילה לבנק המלווה.
הבנק המלווה הוא גוף פיננסי המממן את הפרויקט במהלך הבנייה. הוא מקבל את הכספים מהרוכשים ומעביר אותם לקבלן בשלבים, בהתאם להתקדמות הפרויקט. זהו מנגנון המבטיח שהקבלן יקבל את הכסף רק כאשר הושלמו שלבים מסוימים בבנייה, וכך נמנעת האפשרות של קבלת הכסף מראש ללא התחייבות לסיום העבודה.
נוסף על כך, הבנק המלווה גם נותן לרוכשים ערבות בנקאית עבור הכספים שהם משלמים. ערבות זו משמשת כהבטחה שהכסף שלהם מוגן במקרה של עיכובים או בעיות בלתי צפויות בפרויקט. במילים אחרות, הכסף שלכם מועבר דרך הבנק המלווה, המוודא שהכול מתנהל כשורה ולפי התוכנית.
בעת קבלת החלטה כה משמעותית כמו רכישת דירה מקבלן, חשוב להבין את המנגנון הזה ואת היתרונות שהוא מציע. הבנק המלווה אינו רק מעביר כסף, אלא גם מספק ביטחון ויציבות לאורך כל תהליך הבנייה. הבנה מעמיקה של התהליך הזה תסייע לכם לקבל החלטות מושכלות ולהתקדם בביטחון לעבר רכישת דירתכם החדשה.
בקניית דירה יד שנייה, הכספים שלך עוברים ישירות למוכר. לעומת זאת, רכישה מקבלן כרוכה בבנק מלווה שבו התשלומים שלך מועברים דרך הבנק, ולא ישירות לקבלן. הבדל זה מהווה את הקרקע להבחנות פרוצדורליות שונות, כגון שמאות רכוש, דרישות ביטוח, לוחות זמנים לפינוי ורישום הערות אזהרה או אחריות.
ברכישת דירה מיד שניה, הבנק מחייב הערכת שווי להערכת שווי הנכס, בעוד שברכישה הנתמכת על ידי קבלן, הערכת שמאות אינה נחוצה, אלא אם כן חלים חריגים ספציפיים. בנוסף, ביטוח רכוש נדרש מראש עבור רכישות יד שנייה אך נדרש רק עם קבלת טופס 4 עבור דירות חדשות.
גורם מכריע נוסף הוא מועד הפינוי. דירות יד שנייה בדרך כלל הופכות לזמינות תוך מספר חודשים, אך בנייה חדשה מקבלנים עשויה להימשך מספר שנים. ציר הזמן המורחב הזה יכול להוות אתגרים פיננסיים אם אתה משלם בו זמנית גם שכר דירה וגם משכנתא.
כאשר אתם רוכשים דירה מקבלן, הבנקים מתייחסים להערכת שווי הנכס בצורה שונה לעומת רכישת דירה יד שנייה. הבנקים לרוב מכירים את הפרויקטים של הקבלנים ויודעים שערך הדירה הסופית יהיה גבוה ממחיר הרכישה, מה שמפחית את הצורך בהערכת שמאי חיצונית. בנוסף, במקרים בהם יש תמיכה בנקאית לפרויקט, הכסף מועבר לקבלן דרך הבנק המלווה בהתאם להתקדמות הבנייה, ובכך מוודאים שהכסף מנוצל כראוי.
ברכישת דירה מקבלן עם ליווי בנקאי, הסיכון נמוך יותר לעומת רכישת דירה קיימת. דירה חדשה מגיעה עם אחריות על נזקים מבנייה, וכאשר יש תמיכה בנקאית, הכסף שלכם מבוטח בכל תשלום המועבר לקבלן. הבנק מוודא שכל תשלום נעשה בהתאם להתקדמות הפרויקט, מה שמעניק לרוכשים ביטחון רב יותר בתהליך הרכישה.
בנוגע לתשלומי המשכנתא, הבנקים מציעים גמישות רבה יותר כאשר מדובר בדירה מקבלן. הם מבינים שהרוכשים ממשיכים לגור בשכירות עד לסיום הבנייה, ולכן מאפשרים לדחות את תשלומי המשכנתא עד לקבלת המפתח, תהליך הנקרא ” משכנתא גרייס”. זה מאפשר לרוכשים להימנע מלחץ כלכלי נוסף ולתכנן את התשלומים בצורה שמתאימה ליכולת הכלכלית שלהם. יועץ משכנתאות יכול לסייע בהתאמת תוכנית התשלומים לצרכים האישיים של הרוכשים, ולהבטיח תהליך רכישה חלק ונוח.
רכישת דירה “על הנייר” מקבלן מציעה אפשרות לרווח משמעותי. בשנים האחרונות, שוק הנדל”ן חווה עליות מחירים ניכרות, והרוכשים שהשקיעו בדירה בשלבי התכנון הרוויחו לא מעט כאשר קיבלו את המפתחות. התשואה על השקעה זו משקפת את הערך המוסף של רכישת דירה חדשה, שלרוב מוערכת בערך גבוה יותר עם סיום הבנייה.
כאשר קונים דירה יד שנייה, מקבלים את הדירה במצבה הנוכחי, ושינויים רציניים כמו הזזת נקודות חשמל, גז, ריצוף ומטבח עלולים לעלות הרבה כסף. מנגד, ברכישת דירה מקבלן, יש לכם את האפשרות לבצע שינויים ותוספות עוד בשלב הבנייה, ולהתאים את הדירה לצרכים ולרצונות שלכם. זה מעניק לרוכשים גמישות ותכנון מראש, וחוסך עלויות נוספות בעתיד.
רכישת דירה חדשה מקבלן מאפשרת לכם להיכנס לדירה שמאובזרת בטכנולוגיה המתקדמת ביותר. דירות חדשות מגיעות לרוב עם מערכות מודרניות וסטנדרטים גבוהים, בניגוד לדירות יד שנייה שיכולות להיות להימצא במבנים ישנים יותר, שמתחילים להראות סימני בלאי. בנוסף, הבניינים החדשים מציעים לרוב סביבה איכותית ונעימה יותר, עם כל השירותים והמתקנים המתקדמים ביותר.
כשקונים דירה מקבלן, חשוב להבין את משמעות מדד תשומות הבנייה. מדד זה מייצג את העלויות של חומרי הבנייה, שכר העבודה ושאר מרכיבי הבנייה שהקבלנים משתמשים בהם. המחיר המוסכם בחוזה הרכישה מתבסס על המחירים העדכניים של מדד זה. עם זאת, במהלך תהליך הבנייה, מחירי תשומות הבנייה עשויים לעלות, והקבלן עלול לגלגל את העלויות הנוספות הללו על הרוכשים כדי להבטיח שהפרויקט יישאר רווחי.
בשנים האחרונות, מדד תשומות הבנייה חווה עליות משמעותיות. לדוגמא, בשנת 2023 המדד עלה 2.0%. עליות אלו נובעות מגורמים גלובליים כמו משבר הקורונה, המלחמה באוקראינה, עליית הריבית בארצות הברית והגידול בעלויות ההובלה והשינוע של סחורות. כל אלה משפיעים על העלות הכוללת של הבנייה, וכתוצאה מכך, הרוכשים עלולים למצוא עצמם עם עלויות נוספות שלא נלקחו בחשבון במעמד החתימה על החוזה.
ההצמדה למדד תשומות הבנייה חלה מרגע חתימת החוזה והיא מתייחסת לסכומים שטרם הועברו לקבלן. משמעות הדבר היא שהמחיר הנקוב בחוזה הרכישה אינו משקף בהכרח את המחיר הסופי שישלם הרוכש. חשוב לזוגות המתכננים לרכוש דירה מקבלן להיות מודעים לכך ולהיערך כלכלית להוצאות נוספות שעלולות להתעורר כתוצאה מהתייקרויות במדד במהלך תקופת הבנייה.
צריכים לקחת משכנתא ולא יודעים מאיפה להתחיל?
מלאו את הפרטים ואני כבר מתקשרת...
שירותי המשרד
ייעוץ פיננסי הוא ניהול ותכנון פיננסי הכולל תכנון הפנסיוני, תכניות חיסכון, השקעות וניהול תקציב החודשי.
צור קשר
