משכנתא לדירה להשקעה

מהי דירה להשקעה? 

דירה להשקעה, לפי מיסוי מקרקעין, היא כל נכס נוסף שנרכש מעבר למקום המגורים העיקרי של הבעלים. זה אומר שזו יכולה להיות דירה שנייה, שלישית או חמישית. הסיווג תלוי בעובדה שנכסים אלו נרכשים בנוסף לביתו העיקרי של הבעלים.

מנקודת מבט של משקיע, דירה להשקעה כשמה היא – להיות נכס מניב. ההיבט הקריטי הוא המטרה מאחורי הרכישה. משקיעים רוכשים נכסים אלה במטרה העיקרית לייצר הכנסה במקום להשתמש בהם כמקום מגורים אישי. לכן, בשפה היומיומית, דירה להשקעה מתייחסת לכל נכס שנקנה מתוך כוונה להרוויח כסף באמצעות הכנסה משכירות, שבח או שניהם, ללא קשר אם מדובר ברכישה ראשונה של הרוכש או רכישה שניה.

כמו שאמרנו, המניע מאחורי רכישת דירה להשקעה הוא רווח כספי. משקיעים מעריכים את הפוטנציאל של נכסים אלה בהתבסס על גורמים כמו מיקום, ביקוש ותשואת שכירות. גישה זו להשקעה בנכס דורשת חשיבה אסטרטגית, תוך התחשבות ברווחיות ארוכת טווח ובמגמות בשוק.

למה חשוב לבחור את הנכס הנכון? 

לקיחת משכנתא לדירה להשקעה דורשת שיקול דעת מדוקדק, במיוחד בכל הנוגע לבחירת הנכס הנכון. בניגוד לרכישת בית למגורים, רכישת נכס להשקעה צריכה להיות נטולת רגשות והעדפות אישיות. 

דירה להשקעה צריכה להיבחר על סמך הפוטנציאל שלה למקסם את הביקוש ולהתאים לתקציב שלך. זה כרוך בבחירת נכס באזור עם ביקוש גבוה. לערים כמו תל אביב, רמת גן וגבעתיים יש ביקוש גבוה באופן עקבי לנכסים. עם זאת, גם אם התקציב שלכם לא מאפשר השקעה במיקומים מרכזיים אלו, ישנם אזורים עירוניים תוססים נוספים, כמו אשדוד, ראשון לציון, או פתח תקווה לדוגמא שבהם עדיין ניתן למצוא נכסים בעלי ביקוש גבוה.

בנוסף, יש חשיבות מכרעת למחקר מעמיק של הנכס וסביבתו. חפש נכסים שצפויים לעלות בערכם עם הזמן. נכסי קבלן חדשים, למשל, לרוב עולים בערכם לאחר הרכישה. פוטנציאל זה להערכת ערך צריך להיות גורם מפתח בתהליך קבלת ההחלטות שלך. על ידי התמקדות בהיבטים אלה, תוכל לבצע השקעה מושכלת ואסטרטגית יותר, להבטיח שהדירה להשקעה שלך לא רק מתאימה לתקציב שלך אלא גם מציעה החזר טוב על ההשקעה הן באמצעות הכנסה משכירות והן על ידי עלייה בערך של שווי הנכס.

האם יש עלויות נוספות הקשורות לתיקונים/ שיפוצים לאחר לקיחת משכנתא לדירה להשקעה? 

כאשר לוקחים משכנתא לדירה להשקעה, ישנה חשיבות מכרעת להיערך כלכלית לתיקונים ושיפוצים אפשריים, במיוחד בשנים הראשונות. בניגוד למקום המגורים האישי שלכם, בו תוכלו לטפל בבעיות במהירות, הדיירים שלכם משמשים כעיניכם לאיתור ליקויים ותיקונים נחוצים. חשוב לעודד תקשורת פתוחה עם הדיירים שלך כדי שידווחו במהירות על כל בעיה. אם הדירה אינה חדשה ואין אחריות קבלן המכסה תיקונים חינם בשנים הראשונות, חובה לא להתעלם מכל תקלה.

הזנחת בעיות קלות, כמו טפטוף קטן, עלולה להוביל לבעיות משמעותיות לאורך זמן. טפטוף פשוט יכול להפוך לדליפה מתמשכת, ולגרום בסופו של דבר לצבע מתקלף, קירות פגומים ונזק מבני. טיפול מיידי בבעיות אלו לא רק מונע מהן להסלים אלא גם עוזר לשמור על ערכו של הנכס. עיכוב בתיקונים עלול לגרום לעלויות גבוהות יותר ולנזק נרחב יותר, מה שהופך את הנכס לפחות אטרקטיבי עבור שוכרים או קונים פוטנציאליים.

יתרה מכך, קל יותר למכור נכסים מטופחים. אם אתם מתכננים למכור את הדירה להשקעה בעתיד, שמירה על תקינותה חיונית. תחזוקה מוזנחת עלולה להוביל למראה מוזנח, להקשות על משיכת קונים ועלול להוזיל את מחיר המכירה. תחזוקה נכונה מבטיחה שהנכס יישאר במצב סחיר וישמור על ערכו. 

מהו אחוז המימון שניתן לקבל על משכנתא לדירה להשקעה? 

בנק ישראל מיישר קו בין הגדרתו לדירה להשקעה לזו של מיסוי מקרקעין. לפיכך, לבנקים יש מגבלות על המימון הזמין לרכישת נכסים כאמור. ספציפית, מותר לבנקים להציע משכנתאות המכסות עד 50% משווי דירה להשקעה, אך לא יותר. מדיניות זו שמה לה למטרה לנהל סיכונים פיננסיים ולבלום הלוואות מופרזות למטרות השקעה.

מהם התנאים לקבלת משכנתא לדירה להשקעה?

התנאים לקבלת משכנתא לדירה להשקעה דומים בדרך כלל לאלו של כל משכנתא אחרת, אך עם כמה הבדלים מרכזיים. כאשר בבעלותך דירה שנייה או יותר, הבנק כולל את הכנסות השכירות מנכסים אלו בחישוב סך ההכנסות שלך, מה שיכול להגביר את כושר ההלוואות שלך. בנוסף, הבנק לוקח בחשבון את החזרי המשכנתא שלך כחלק מההוצאות החודשיות שלך. קיום מספר נכסים יכול להשפיע לטובה על דירוג העסקה שלך מנקודת המבט של הבנק, מה שעלול להוביל לשיפור תנאי המשכנתא. עם זאת, עבור נכסים להשקעה, בנקים מציעים בדרך כלל יחס הלוואה לערך נמוך יותר, כלומר ייתכן שתזדקק למקדמה גדולה יותר, כמו שאמרנו, בדרך כלל בסביבות 50% מערך הנכס. למרות שיש בידך עוד נכס שמניב תשואה, שיעורי הריבית עבור משכנתאות נדל”ן להשקעה עשויות להיות גבוהות יותר בשל הסיכון המוגבר שנתפס על ידי המלווים. כושר האשראי שלך, כולל ניקוד האשראי שלך, נשאר מכריע בהבטחת תנאי משכנתא נוחים.

מאיזה גוף כדאי לקחת משכנתא לדירה להשקעה? 

כאשר מתלבטים מאיזה גוף לקחת משכנתא לדירה להשקעה, חשוב להבין מה המטרות הספציפיות שלכם. אם המטרה שלך היא להבטיח את התנאים הזולים ביותר, בנקים בדרך כלל מציעים תנאי משכנתא טובים יותר בהשוואה לחברות חוץ בנקאיות. הבנקים לרוב תחרותיים יותר בשיעורי הריבית ובתנאים הכוללים שלהם. עם זאת, הבנקים כפופים גם לתקנות מחמירות לגבי אחוזי המשכנתא שהם יכולים להציע לדירות שניות ומעלה (כמו שאמרנו בדרך כלל עד 50% משווי הנכס). אם אתה צריך אחוז מימון גבוה יותר, חברות חוץ בנקאיות עשויות להתאים יותר שכן הן יכולות להציע יחסי מימון גבוהים יותר, לפעמים עד 75% מימון. מוסדות חוץ בנקאיים אלו מספקים גמישות רבה יותר במונחים של מימון אך עשויים להגיע עם ריביות גבוהות יותר ושיקולי סיכון שונים. לכן, הבחירה שלך צריכה להיות מונחית על ידי האם אתה נותן עדיפות עלויות נמוכות יותר ורגולציה קפדנית (בנקים) או אפשרויות מימון גבוהות יותר עם גמישות רבה יותר (חברות חוץ בנקאיות).

למה חשוב להתייעץ עם יועץ משכנתאות כאשר חושבים לקחת משכנתא לדירה להשקעה?

כאשר חושבים לקחת משכנתא לדירה להשקעה, חשוב מאוד להתייעץ עם יועץ משכנתאות מכמה סיבות מהותיות. ראשית, יועץ משכנתאות מנוסה יכול לעזור להבין את התנאים והאפשרויות השונות שמציעים הבנקים ומוסדות פיננסיים אחרים, ולמצוא את המסלול המתאים ביותר למצב הכלכלי והצרכים האישיים שלכם. הם יכולים לספק תובנות לגבי סוגי המשכנתאות השונים, שיעורי הריבית, ותנאי ההחזר, ולעזור לכם להשוות בין ההצעות כדי לבחור את ההצעה המיטבית.

שנית, יועץ משכנתאות יכול לסייע במו”מ מול הבנקים על תנאי המשכנתא, ולעיתים קרובות להשיג תנאים משופרים בזכות הידע המקצועי והקשרים שלהם. הם יכולים לעזור בהכנת מסמכים נדרשים ולהפוך את התהליך הבירוקרטי לפשוט ויעיל יותר.

בנוסף, יועץ משכנתאות יכול לספק ייעוץ בנושא מסים וניהול סיכונים, ולעזור לך להבין את ההשלכות הכלכליות של רכישת דירה להשקעה, כולל עלויות נלוות כמו ביטוח ודמי ניהול. הם יכולים גם לסייע בתחזית תזרים המזומנים מהנכס ולהמליץ על אסטרטגיות להשגת תשואה מרבית מההשקעה.

בסופו של דבר, יועץ משכנתאות מקצועי יכול לחסוך לך זמן וכסף, להפחית סיכונים, ולספק ביטחון בתהליך קבלת ההחלטות. הם יכולים להבטיח שאתה מקבל החלטות מושכלות ומבוססות נתונים, ולהפוך את תהליך רכישת הדירה להשקעה לחוויה חלקה ובטוחה יותר.

גם אתם חושבים לקחת משכנתא לדירה להשקעה ולא יודעים מאיפה להתחיל? בדיוק בשביל זה אני כאן ואשמח לייעץ לכם. השאירו פרטים בטופס צור הקשר ואחזור אליכם