כאשר אתם קונים דירה מקבלן, הקבלן מטפל עבורכם בכל תהליך הבנייה. המשמעות היא שהוא לוקח על עצמו את האחריות לרוץ לרשויות להוצאת היתרי בנייה, שכירת אדריכל לתכנון הפרויקט ועבודה מול העירייה להבטחת היתר אכלוס. הקבלן גם מממן את כל תהליך הבנייה, מכסה עלויות חומרי גלם, מיסים, כוח אדם והוצאות משפטיות לאורך כל הדרך.
לעומת זאת, בנייה עצמית פירושה שאתם נכנסים לנעליו של היזם או הקבלן. כאן אתם לוקחים על עצמכם את האחריות על כל המשימות שמנוהלות בדרך כלל על ידי קבלן. זה כולל העסקת אנשי מקצוע, משא ומתן על מחירים לכל רכישה הקשורה לבית כמו בטון, ברזל וקווי תקשורת. כמו כן, תצטרכו להזמין אדריכל ולתאם עם העירייה לקבלת כל האישורים הנדרשים, תוך פיקוח על הפרויקט עד לסיום הבנייה.
הרעיון של בנייה עצמית מתייחס לא רק לבניית בית מאפס אלא גם להרחבת בית קיים. בשני התרחישים אתם תהיו אחראים על הניהול והביצוע הכוללים של הפרויקט. גישה זו מאפשרת שליטה אישית יותר על תהליך התכנון והבנייה, מה שעלול להוביל לחיסכון בעלויות ולמוצר סופי המתאים באופן הדוק לחזון שלכם. עם זאת, זה גם דורש השקעה משמעותית של זמן, מאמץ ומומחיות כדי לנווט את המורכבות של תהליך הבנייה.
כמו שכבר בטח הבנתם, משכנתא לבנייה עצמית חיונית למי שרוצה לבנות בית משלו מאפס. בניגוד לרכישת בית מוכן, בניית בית כרוכה בשורה של שלבים מורכבים הדורשים משאבים כספיים ניכרים בשלבים שונים. להלן מספר סיבות למה בכלל יש צורך במשכנתא בבנייה עצמית:
1. רכישת קרקע: השלב הראשון בבנייה עצמית הוא רכישת הקרקע. לעתים קרובות, ייתכן שלזוגות או יחידים אין מספיק חסכונות כדי לקנות את הקרקע על הסף. זה המקום שבו משכנתא לבנייה עצמית שימושית, ומספקת את הכספים הדרושים להבטחת הקרקע.
2. מימון בנייה: ברגע שיש לכם את הקרקע וההיתרים הדרושים, מתחילה הבנייה בפועל. בניית בית כרוכה בהוצאות מרובות, כולל חומרים, עבודה ושכר מקצוע לאדריכלים ומהנדסים. משכנתא לבנייה עצמית עוזרת לנהל את העלויות הללו על ידי מתן ההון הדרוש כדי להתחיל את הפרויקט ולהמשיך קדימה.
3. אימות התקדמות וניהול תזרים מזומנים: בניגוד למשכנתא מסורתית, שבה הכספים מגיעים ישירות למוכר, משכנתא בבנייה עצמית דורשת אימות של התקדמות הבנייה ומשחררת כסף לחשבון הבנק שלכם בשלבים. שחרור מדורג זה חיוני לשמירה על תזרים מזומנים לאורך תהליך הבנייה, כדי להבטיח שיש לכם את הכספים בעת הצורך עבור שלבים שונים של הבנייה. לרוב אימות ההתקדמות נעשה על ידי שמאי או מהנדס הבודק את האתר ונותן חוות דעת על העבודה שבוצעה. ברגע שהבנק מרוצה מההתקדמות, הוא משחרר את נתח הכספים הבא.
4. השלמה וההוצאה הסופית: לאחר השלמת הבנייה וכל הבדיקות עוברות, מתבצע ההחזר הסופי של הכספים. בשלב זה, המשכנתא משולמת כרגיל, בתשלומים חודשיים קבועים, המכסים את הקרן והריבית.
משכנתא רגילה ומשכנתא לבניה עצמאית נבדלות באופן משמעותי מבחינת מבנה, הוצאות, תעריפי מימון ודרישות בירוקרטיות. הבנת ההבדלים הללו חיונית לכל מי ששוקל לבנות בית משלו. להלן מספר הבדלים ביחס של לקיחת משכנתא רגילה ללקיחת משכנתא לבנייה עצמית:
– משכנתא רגילה: כשאתם לוקחים משכנתא רגילה לקניית בית קיים, גם אתם וגם הבנק יודעים מהו הסכום המדויק, ציר הזמן לתשלומים והעלות הסופית. סכום המשכנתא מבוסס על מחיר הרכישה של הנכס, והבנק מעביר את הכסף ישירות למוכרים.
– משכנתא לבנייה עצמית: לעומת זאת, משכנתא לבנייה עצמית מגיעה עם רמת אי ודאות. קשה לחזות את העלות הסופית של הבנייה, את לוח הזמנים לסיום, ומתי יהיה צורך בכל תשלום. העלויות יכולות להשתנות עקב שינויים במחירי החומרים, עיכובים בלתי צפויים בבנייה והוצאות בלתי צפויות אחרות.
– משכנתא רגילה: שלוקחים משכנתא רגילה, הכספים מחולקים בסכום חד פעמי ישירות למוכר הנכס. לאחר אישור המשכנתא, העסקה פשוטה והכסף מועבר כתשלום בודד.
– משכנתא לבנייה עצמית: במצב של בנייה עצמית, הכספים משתחררים בשלבים עם התקדמות הבנייה. תשלומים מדורגים אלה, הידועים גם בשם משיכות, מועברים לחשבון הבנק שלכם. לפני שמבוצע שחרור כספים, עליכם לספק הוכחות להתקדמות, כגון דוח שמאי או אישור מהנדס. זה מבטיח שהכסף מנוצל כראוי ושהפרויקט מתקדם כמתוכנן.
– משכנתא רגילה: הבנקים מציעים בדרך כלל עד 75% מימון לרוכשי דירה ראשונה ועד 70% למי שמחפש לשפר את מצב הדיור שלהם. שיעור המימון גבוה יחסית מכיוון שהסיכון הכרוך בנכס מבוסס נמוך יותר.
– משכנתא לבנייה עצמית: עבור פרויקטים לבנייה עצמית, הבנקים מציעים בדרך כלל עד 70% מימון. שיעור המימון הנמוך משקף את הסיכון הגבוה יותר הכרוך בבניית בית חדש מאפס. הבנקים נזהרים בגלל אי הוודאות והפוטנציאל לחריגה בעלויות.
– משכנתא רגילה: התיעוד הנדרש למשכנתא רגילה הוא פשוט. עליכם לספק הוכחה להכנסה, היסטוריית אשראי ופרטים על הנכס. התהליך קורה יחסית מהר מאחר והנכס או בבנייה או שכבר קיים ובעל שווי שוק ברור.
– משכנתא לבנייה עצמית: הדרישות הבירוקרטיות למשכנתא לבנייה עצמית נרחבות יותר. בנוסף למסמכים הרגילים הדרושים למשכנתא, יש להמציא גם טיוטת שטר המקרקעין (טאבו), היתר בנייה בתוקף, אישור מהנדס ותכנית אדריכלית מפורטת. הבנק מבצע בדיקות יסודיות ומעמיקות יותר בשל הסיכון המוגבר.
– משכנתא רגילה: בדרך כלל, שמאי מבקר בנכס פעם אחת כדי להעריך את שוויו לפני השלמת המשכנתא. אם הנכס חדש ונקנה מקבלן עם בנק מלווה, ייתכן שלא תזדקקו לביקור שמאי כלל.
– משכנתא לבנייה עצמית: שלוקחים משכנתא לבנייה עצמית, סביר להניח שתזדקקו למספר ביקורי שמאים או אישורי מהנדסים בשלבי בנייה שונים. ביקורים אלה מבטיחים שכל שלב בפרויקט יושלם לפני שחרור משיכת הכספים הבאה.
לפני שנרחיב על השלבים של לקיחת משכנתא לבנייה עצמית, חשוב להגיד כי הסכומים המובאים כאן הם הערכות גסות המבוססות על ידע קודם והיסטוריה מקצועית:
1. שלב בניית היסודות: בשלב ראשוני זה מופרשים כ-15% מסך המשכנתא. תשלום זה יועבר רק לאחר שמפקח בניה יחתום על סיום שלב ביסוס היסודות לבנייה. זה מבטיח שהעבודה הבסיסית תהיה מוצקה ועומדת בתקנים הנדרשים.
2. שלב בניית שלד: לאחר השלמת שלב היסודות הראשוני, הפרויקט עובר לשלב השלד. הבנק יעביר כ-30%-40% מסך ההלוואה רק לאחר חתימה של מפקח הבנייה לאחר סיום שלב עבודות השלד, ובכך יגיע סך כל ההלוואה לעד 55% מהמשכנתא. חשוב לציין כי ניתן לרשום את הנכס בטאבו כנדל”ן למגורים, במקום קרקע לבנייה, רק בסוף שלב זה.
3. שלב הסיוד והריצוף: בשלב זה ישחרר הבנק עוד בערך 30% מסכום ההלוואה. מדובר בעבודות פנים וחוץ משמעותיות, לרבות סיוד הקירות והתקנת ריצוף, המהווים שלבים חיוניים לקראת השלמת בניית המבנה.
4. עבודות הגמר: בשלב זה מתבצעות עבודות הגמר הפנימי והבנק יעביר בערך 15% מסכום המשכנתא. שלב זה כולל משימות מפורטות ואסתטיות כמו צביעה, התקנת מתקנים והשלמת אלמנטים פנימיים נוספים כדי להפוך את המבנה לבית מגורים.
5. סיום הבנייה: לבסוף, עם סיום כל עבודות הבנייה, ייתן הבנק את יתרת הסכום של בערך כ-10% מסכום המשכנתא. תשלום סופי זה חיוני להסדרת כל העלויות שנותרו מול קבלני הבנייה שסיימו את עבודתם.
בפרויקטים של בנייה עצמית, חריגות תקציב מהערכות העלות הראשוניות הן כמעט בלתי נמנעות. תהיו בטוחים שהעלות המשוערת בתחילת הפרויקט תהיה נמוכה מהעלות הסופית שתצא בפועל. מציאות זו הופכת את התכנון והצפיות לחריגות אלו למכריעים בעת הבטחת משכנתא לבנייה עצמית. כאשר דנים עם הבנק על המשכנתא וגובה המימון, חיוני לכלול מרווח המסביר חריגות פוטנציאליות בעלויות. התחשבנות נכונה בחריגות אלו מסייעת לנו להבטיח שלא ייגמרו לכם הכספים לפני השלמת הבנייה. תכנון לקוי או מהודק מדי עלול לגרום לקבלת מלוא המימון מהבנק לפני סיום הבנייה, ולהשאיר אתכם עם בית לא גמור וחוב משמעותי שעדיין צריך להחזיר. לכן, תכנון פיננסי קפדני ומציאותי, לרבות פיצויים לעלויות בלתי צפויות, הוא קריטי להצלחת כל פרויקט בנייה עצמית.
הזמן הטוב ביותר לבקש הלוואת משכנתא לבנייה עצמית הוא לפני רכישת הקרקע. בשלב הראשוני, חיוני לשבת ולתכנן תקציב מפורט, תוך התחשבות בכל העלויות הפוטנציאליות הכרוכות בפרויקט. לאחר שיש לכם תקציב ברור, עליכם להגיש בקשה לאישור מסגרת אשראי. גישה פרואקטיבית זו מבטיחה שיש לכם תוכנית פיננסית ומסגרת אשראי מאושרת מראש, ומספקת את הכספים הדרושים וביטחון כדי להתקדם עם רכישת הקרקע והתחלת העבודה על הפרויקט.
חשוב ביותר להתייעץ עם יועץ משכנתאות מקצועי, במיוחד בעת בנייה עצמית של בית. יועץ משכנתאות ממלא תפקיד מכריע בסיוע ויעזור לכם לבנות את ההלוואה בצורה יעילה, ומבטיח שהתוכנית הפיננסית שלכם תואמת את המורכבות של פרויקט הבנייה. יועצי משכנתא מסייעים בבניית תקציב מקיף וניהול תזרים מזומנים לאורך תהליך הבנייה. זה כולל קביעה כמה כסף נדרש בכל שלב של בנייה והבחנה בין כספים שמקורם בהון שלכם לאלו מהמשכנתא. בנוסף, היותו של יועץ מנוסה לצדכם מספק תמיכה שלא תסולא בפז, ומציע פתרונות מהירים לכל בעיה או חריגות תקציב שעלולות להתעורר במהלך הפרויקט. המומחיות שלהם מבטיחה שאתם מנווטים את ההיבטים הפיננסיים של הבנייה העצמית בצורה חלקה ויעילה.
צריכים לקחת משכנתא ולא יודעים מאיפה להתחיל?
מלאו את הפרטים ואני כבר מתקשרת...
שירותי המשרד
ייעוץ פיננסי הוא ניהול ותכנון פיננסי הכולל תכנון הפנסיוני, תכניות חיסכון, השקעות וניהול תקציב החודשי.
צור קשר
