משכנתא במחיר למשתכן

ראשית – מהי תוכנית מחיר למשתכן?

תוכנית “מחיר למשתכן” היא מיזם ממשלתי בישראל שנועד להקל על מצוקת הדיור בקרב זוגות צעירים, משפחות ורוכשי דירה ראשונה, על ידי הצעת דירות במחירים מופחתים. התוכנית נועדה להביא לירידה במחירי הדירות ולהגדיל את ההיצע בשוק הנדל”ן.

המטרה העיקרית של תוכנית מחיר למשתכן היא להקל על העלות של רכישת דירה למשפחות צעירות ולזוגות שרוצים להתחיל חיים חדשים עם נכס משלהם. המסלול מיועד לעזור לאנשים אלו להתמודד עם המחירים הגבוהים של דירות בישראל, תוך כדי שמירה על רמת מחייה נאותה.

מסלול מחיר למשתכן הינו חלק מתוכנית רחבה יותר שנקראת “דירה בהנחה” הכוללת תחתיו מספר מסלולים:

1. מסלול מחיר למשתכן – דירות חדשות הנמכרות במחיר מופחת תחת קריטריונים מסוימים שנקבעים מראש.
2. מסלול מחיר מטרה – מסלול זה מציע הנחה של עד 20% ממחיר הדירה או עד 300,000 ש”ח, לפי הנמוך מבניהם.
3. מסלול דירה להשכיר – מסלול המציע דירות שמיועדות להשכרה במחיר מופחת לתקופה ארוכה.

הזכאות לתוכנית “דירה בהנחה” נתונה לבדיקה וכוללת פרמטרים כגון הכנסה, גיל, מצב משפחתי ועוד. בנוסף, ישנם תנאים שונים לכל מסלול ומסלול.

לרוכשי דירה במסגרת התוכנית מוטלות מספר הגבלות, ביניהם:

• אין למכור את הדירה במשך 5 שנים מרגע קבלת טופס 4 או 7 שנים מתאריך ההגרלה. הדירות נמכרות תחת הגבלה זו על מנת למנוע ספקולציה ולשמור על מטרת התוכנית שהיא להנגיש דיור למשפחות זכאות.
• חשוב לציין כי התכנית אינה מאפשרת מימון של 100%. קונים פוטנציאליים נדרשים לספק מקדמה מינימלית – במקרה זה, לפחות 100,000 שקל. דרישה זו מבטיחה שלקונים יש חלק מוחשי בנכס, מה שעלול להפחית את הסיכון לאי תשלום המשכנתא.
• היבט משמעותי נוסף של התוכנית הוא הגבלה על שווי הנכסים הזכאים לפי תכנית זו. באופן ספציפי, שווי הדירה בשוק הפתוח לא יעלה על 1.8 מיליון שקל. מכסה זו רלוונטית במיוחד באזורים שבהם מחירי הנדל”ן גבוהים במיוחד, כמו הרצליה ורעננה. במיקומים מבוקשים אלו, שווי השוק של הדירות, גם אלו במסגרת התוכנית, עשוי אכן לעבור את רף 1.8 מיליון השקלים. במקרה כזה, הנכס מטופל אז כנכס שוק רגיל, ותנאי המימון המיוחדים של תכנית “מחיר למשתכן” אינם חלים עוד.

בנוסף להנחה על מחיר הדירה, רוכשי דירות בפריפריה זכאים למענק נוסף של 40,000 ₪ או 60,000 ₪, בהתאם למיקום הגיאוגרפי של הדירה והמסלול שבחרו.

בסופו של דבר, תוכנית מחיר למשתכן היא אמצעי מרכזי במאבק במחירי הדיור הגבוהים בישראל ונועדה להבטיח שכל משפחה תוכל להרשות לעצמה קורת גג במחיר הוגן ונגיש.

מהי הלוואת משכנתא במחיר למשתכן?

משכנתא במחיר למשתכן היא הלוואת משכנתא ייעודית לזכאים בתוכנית, שנועדה להפוך את בעלות הבית לנגישה יותר. משכנתא מסוג זה מתאפיינת בתנאי הלוואה נוחים בהשוואה למשכנתאות רגילות.

אופי המשכנתא

המשכנתא במחיר למשתכן היא בעצם הלוואה הניתנת על ידי בנקים למשכנתאות במיוחד לרכישת דירה במסגרת תוכנית מחיר למשתכן. ההלוואה עצמה מובטחת כנגד הנכס, כלומר הדירה משמשת כבטוחה שבמידה והלווה לא יעמוד בהתחייבויות הפירעון שלו, לבנק עומדת הזכות לעקל את הנכס ולמכור אותו כדי לגבות את סכום החוב.

במה שונה משכנתא במחיר למשתכן לעומת משכנתא רגילה?

התכונות המיוחדות של משכנתא במחיר למשתכן הופכות אותה להלוואה אטרקטיבית במיוחד עבור הלווים הזכאים, ממספר סיבות, ביניהן:

1. שיעורי ריבית נמוכים: שיעור הריבית המוחל על משכנתא במסגרת תכנית זו היא בדרך כלל נמוכה מזו של משכנתאות רגילות. הפחתה זו בריבית יכולה להוריד משמעותית את ההחזרים החודשיים, ולהפוך את ההחזר לפשוט יותר וקל לניהול מבחינה כלכלית יותר עבור אנשים עם משאבים מוגבלים (בדרך כלל מתבטא בהון ראשוני נמוך).
2. דרישות הון עצמי מופחתות: בניגוד למוצרי משכנתא קונבנציונליים שעשויים לדרוש מקדמה של 25-30%, משכנתא במחיר למשתכן מאפשרת לרוב הון עצמי התחלתי נמוך בהרבה (הסבר בהמשך בתרחיש לדוגמה). היבט זה חיוני כדי לאפשר ליותר אנשים לעמוד בעלויות המקדימות הכרוכות ברכישת בית.
3. עמלות נמוכות יותר: דמי הניהול והטיפול במשכנתא במחיר למשתכן נמוכים בדרך כלל. זה יכול לכלול עמלות הקמה מופחתות, עמלות הערכה ועלויות סגירה אחרות, אשר מורידות יחד את מחסום הכניסה עבור הלווים.

כמה אחוזי מימון ניתן לקבל במשכנתא במחיר למשתכן?

ככלל, אחוזי המימון של משכנתא מתייחסים לשיעור ממחיר הנכס שניתן לכסות אותו במשכנתא, כאשר את היתרה צריך לכסות בעזרת מקדמה של הקונה. בדרך כלל, משכנתאות קונבנציונליות עשויות לכסות עד 75% משווי הנכס, כלומר הקונה חייב לספק לפחות 25% כמקדמה.

עם זאת, תוכנית “מחיר למשתכן” משנה מודל קונבנציונלי זה על ידי התאמה של אחוז המימון (בתוכנית מחיר למשתכן היא יכולה להגיע עד ל-90 אחוז) לא רק עם מחיר הרכישה המוזל במסגרת התוכנית, אלא גם עם שווי השוק האמיתי של הנכס. זה יכול להשפיע באופן מהותי הן על סכום המשכנתא והן על המקדמה הנדרשת מהקונה.

תרחיש לדוגמה

לצורך הדוגמה – חשבו על דירה שהיא חלק מתכנית “מחיר למשתכן”. בנסיבות קונבנציונליות, אם דירה זו רשומה בסכום של מיליון וחצי ש”ח במסגרת התוכנית, רוכש עשוי להיות זכאי בדרך כלל ל-75% מימון, המשתווה למשכנתא של 1,125,000 ש”ח ובכך לדרוש מקדמה של 375,000 ש”ח.

עם זאת, במסגרת תוכנית “מחיר למשתכן”, שווי השוק הריאלי של הדירה עשוי להיות מוכר כעולה יותר – נניח 1.8 מיליון ש”ח. בתרחיש כזה, המימון עדיין יכול לכסות 75% אך כעת משווי השוק האמיתי והגבוה יותר. המשמעות היא שהמשכנתא שתקבלו עלולה לעלות ל-1,350,000 ש”ח (75% מ-1.8 מיליון ש”ח), והמקדמה הנדרשת יורדת באופן יחסי ל-150,000 ש”ח, כהשלמה למחיר במסגרת התוכנית שהוא 1.5 מיליון ש”ח. 

מה היתרונות של משכנתא במחיר למשתכן?

למשכנתא במחיר למשתכן מספר יתרונות, ביניהם:

1. 1. דרישת מקדמה נמוכה יותר: כפי שהוצג בדוגמה, דרישת המקדמה של הקונה יכולה לרדת משמעותית. זה חיוני עבור קונים שאולי יש להם חסכונות רבים אבל מספיק הכנסה כדי לנהל תשלומי משכנתא גדולים יותר.
2. 2. נגישות מוגברת: על ידי דרישת השקעה מוקדמת קטנה יותר, יותר אנשים יכולים להרשות לעצמם להיכנס לשוק הדיור, מה שיכול להעצים במיוחד רוכשים ראשונים ומשפחות צעירות.
3. מינוף שווי שוק: מימון המבוסס על שווי השוק האמיתי ולא רק על המחיר המוזל מאפשר לקונים למקסם את השקעתם ולמנף הון עצמי משמעותי יותר בנכס שלהם.

מה החסרונות והאתגרים של משכנתא במחיר למשתכן?

בעוד שהיתרונות ברורים, ישנם אתגרים ושיקולים פוטנציאליים, ביניהם:

1. סכום ההלוואה הכולל גבוה יותר: בעוד שהמקדמה (ההון העצמי שצריך להביא) מופחתת, הסכום הכולל שנשאל גדל, מה שעלול לגרום לתשלומי ריבית גבוהים יותר לאורך חיי ההלוואה.
2. דרישות זכאות: הגישה לתנאים נוחים אלה מוגבלת בדרך כלל לאלה שעומדים בקריטריונים ספציפיים במסגרת תוכנית “מחיר למשתכן”, שעשויה לכלול מגבלות הכנסה, גודל משפחה ומעמד של “בעל בית בפעם הראשונה”.
3. סיכוני שוק: קונים צריכים להיות מודעים לכך שערכי הנדל”ן יכולים להשתנות, וקבלת הלוואות כנגד שווי השוק הגבוה יותר כרוכה בהנחה שערכי הנכס הנוכחיים ישמרו או יצמחו לאורך זמן.

לוח התשלומים ופריסה כחלק ממשכנתא במחיר למשתכן

לפני קבלת משכנתא במחיר למשתכן, יש חשיבות מכרעת להבנת פריסת ולוח התשלומים. בדרך כלל, שיעור התשלומים נקבע מראש ואינו נתון למשא ומתן, בדומה לרכישת דירה רגילה. לאחר חתימת החוזה, נהוג להעביר לקבלן את ההון הראשוני שמהווה כ-10% מעלות הדירה כאות להתחייבות ולהבטחת העסקה.

להלן מספר שיקולים חיוניים שיש לקחת בחשבון בנוגע ללוח התשלומים ולתכנון הפיננסי:

• פיקדון ראשוני ותשלום הון: רוב המוסדות הפיננסיים דורשים שיהיה לכם את חלק ההון מראש לפני אישור משכנתא. המשמעות היא שאתה צריך שיהיה לך כספים משמעותיים זמינים בחשבונך או אולי באמצעות תמיכה משפחתית. אם אתה יכול להוכיח שהכספים האלה נגישים, ייתכן שתוכל להגיש בקשה חריגה כדי להבטיח אישור משכנתא עוד לפני שההון העצמי ישולם במלואו. 
• עומסים פיננסיים כפולים: בשלב בניית הדירה, קיימת אפשרות שתצטרכו לנהל בו זמנית את תשלום השכירות (אם אתם שוכרים כרגע מקום מגורים) וגם את המשכנתא שלכם. נטל פיננסי כפול זה מצריך תכנון פיננסי ותקצוב קפדניים. 
• גמישות בלוחות הזמנים של התשלומים: למרות שתזמון התשלומים הבסיסי קבוע, חלק מהקבלנים עשויים להציע גמישות בהתבסס על המימון וההתקדמות של הפרויקט או המצב הכלכלי שלך. דיון באפשרויות אלה מראש יכול לספק אפשרויות תשלום ניתנות לניהול ואולי להפחית את הלחץ הפיננסי.
• עיכובים בבנייה והשפעתם: חשוב לקחת בחשבון את הפוטנציאל לעיכובים בבנייה שיכולים להשפיע על לוח התשלומים והתכנון הפיננסי שלך. ודא שההסכם שלך עם הקבלן כולל סעיפים המגנים על האינטרסים שלך במקרה של עיכובים, כגון קנסות או פיצויים.
• מקדמים תשלומים כדי לחסוך בריבית: בפרויקטים טיפוסיים של בנייה, לעיתים קרובות יש הזדמנות לבצע תשלומים מראש לקבלן. אסטרטגיה זו יכולה להיות מועילה מכיוון שהיא מאפשרת לך לנעול את ריביות המשכנתא הנוכחיות ולהימנע מהעלאות עתידיות שאינן ניתנות לחיזוי. בנוסף, הקדמת תשלומים יכולה להביא לחיסכון בתשלומי מדדי הבנייה, אשר מתאימים את העלות בהתאם לאינפלציה או לגורמים כלכליים אחרים.

אם גם אתם מעוניינים באפיון פיננסי והכנה מוקדמת לתהליך לקיחת משכנתא במחיר למשתכן, צרו איתי קשר עוד היום דרך הטלפון או השאירו פרטים בטופס צור הקשר באתר.