הכנסה פנויה למשכנתא

מהי הכנסה פנויה למשכנתא? 

הכנסה פנויה למשכנתא מוגדרת כסך ההכנסה הנטו של משק הבית לאחר ניכוי כל ההוצאות הקבועות והחיוניות, המשמשת כבסיס לחישוב יכולת ההחזר של הלווה בעת בחינת בקשת משכנתא. נתון זה מחושב על ידי הפחתת הוצאות הכרחיות כגון שכר דירה (אם רלוונטי), חשבונות שוטפים, ביטוחים, הוצאות מחיה בסיסיות והחזרי חובות קיימים מההכנסה החודשית נטו. מוסדות פיננסיים מסתמכים על מדד זה כאינדיקטור מרכזי להערכת הסיכון הפיננסי ולקביעת היקף המשכנתא המרבי שניתן להעניק ללווה, תוך שמירה על יחס החזר חודשי סביר ביחס להכנסה הפנויה, בהתאם למדיניות האשראי של הבנק ולהנחיות הרגולטוריות.

מה הבנק מחשיב כהכנסה מוכרת לטובת המשכנתא? 

הכנסות מוכרות לטובת משכנתא מהוות נדבך מרכזי בתהליך אישור ההלוואה על ידי מוסדות פיננסיים. הבנקים מתמקדים בהכנסות יציבות, ניתנות לאימות ומתועדות, המשקפות באופן מהימן את יכולת ההחזר של הלווים לאורך זמן. חשוב להדגיש כי ההכנסה הנבחנת היא תמיד ההכנסה נטו המופקדת בחשבון הבנק, ולא ההכנסה ברוטו.

הכנסות משכר עבודה מהוות את הבסיס העיקרי להערכת יכולת ההחזר. עבור שכירים, הבנקים דורשים בדרך כלל תלושי שכר של שלושה חודשים אחרונים, וזאת כדי לקבל תמונה מקיפה יותר של יציבות ההכנסה. לעצמאיים, הדרישות מורכבות יותר וכוללות דו”חות שומה לשנתיים האחרונות, אישור רו”ח להכנסות השנה הנוכחית, אישור ניהול ספרים ודו”חות מע”מ עדכניים. הבנקים בוחנים גם את הרצף התעסוקתי, כאשר ותק של שנה לפחות במקום העבודה הנוכחי נחשב ליתרון משמעותי.

קצבאות והטבות ממשלתיות מהוות מקור הכנסה נוסף המוכר על ידי הבנקים, אם כי בתנאים מסוימים. קצבת ילדים מוכרת בדרך כלל במלואה, אך משקלה בחישוב ההכנסה הכוללת עשוי להיות מופחת. קצבת נכות מוכרת רק אם היא לצמיתות ובכפוף לבחינת יציבותה לאורך זמן, בכפוף להצגת אישורים מהמוסד לביטוח לאומי. תשלומי מזונות יכולים להיחשב גם כן כהכנסה מוכרת, אך רק בכפוף להצגת פסק דין והוכחת קבלת התשלומים באופן סדיר לאורך תקופה משמעותית.

הכנסות נוספות כגון הכנסות מהשכרת נכסים עשויות להיות מוכרות ובכפוף להצגת חוזי שכירות ואישורי הפקדה בחשבון הבנק. חשוב לציין כי במקרה של אישה בחופשת לידה, הבנקים עשויים להתחשב בהכנסות שקדמו לחופשה, תוך דרישה למכתב מהמעסיק המאשר את תנאי ההעסקה הצפויים עם החזרה לעבודה. כמו כן, בונוסים ותגמולים משתנים עשויים להיות מוכרים באופן חלקי, בהתאם למדיניות הספציפית של כל בנק ולהיסטוריה של תשלומים אלה.

מה זו הוצאה קבועה ולמה היא חשובה להכנסה הפנויה למשכנתא? 

במסגרת הערכת הזכאות למשכנתא, המוסדות הפיננסיים מבצעים ניתוח מעמיק של התמונה הכלכלית הכוללת של הלווים. תהליך זה כולל בחינה מדוקדקת של מקורות ההכנסה לצד הערכה מפורטת של ההתחייבויות הפיננסיות הקיימות.

מקורות הכנסה מוכרים לצורך משכנתא מתפרסים על מגוון רחב יותר ממה שרבים מניחים. בנוסף להכנסות משכר עבודה, הבנקים עשויים להתחשב גם בהכנסות מהשקעות, כגון דיבידנדים או ריבית מפיקדונות, בתנאי שהן מוכחות כיציבות ומתמשכות. על פי נתונים מבנק ישראל, הכנסות מהשקעות יכולות להיות מוכרות בשיעור של עד 70% מערכן, בכפוף לעמידה בקריטריונים מסוימים.

באשר להוצאות קבועות, ההגדרה שלהן רחבהועל פי נתונים מאתר משרד האוצר, בנוסף להלוואות, משכנתאות אחרות, דמי מזונות ושכר דירה, נכללות גם:
1. חיובים קבועים בכרטיסי אשראי (כגון תשלומים לביטוחים או מנויים שונים).

2. הוראות קבע לחסכונות או השקעות ארוכות טווח.

3. תשלומים לרשויות המס (במקרה של עצמאים או בעלי הכנסות נוספות).

4.הוצאות חינוך קבועות (כגון שכר לימוד למוסדות חינוך פרטיים).

חשוב לציין כי הבנקים מתייחסים להוצאות אלו באופן דיפרנציאלי. הוצאות המוגדרות כ”הכרחיות” (כגון תשלומי משכנתא קיימת או מזונות) נלקחות בחשבון במלואן, בעוד שהוצאות אחרות עשויות להיחשב באופן חלקי.

יתרה מזאת, הבנקים מביאים בחשבון גם את “עלות המחיה הבסיסית” של משק הבית, המחושבת על פי מספר הנפשות במשפחה והאזור הגיאוגרפי. נתון זה מבוסס על סקרי הוצאות משק הבית של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ומתעדכן מעת לעת.

תהליך חישוב ההכנסה הפנויה למשכנתא הוא מורכב ומקיף, המביא בחשבון מגוון רחב של גורמים כלכליים. הבנקים משתמשים במודלים מתקדמים לניתוח נתונים אלו, כדי להעריך באופן מדויק ככל האפשר את יכולת ההחזר של הלווים ולהבטיח את יציבות ההלוואה לאורך זמן.

האם ניתן לשנות את גובה ההכנסה הפנויה? 

אם אינכם שבעי רצון מהחישוב של גובה ההכנסה הפנויה שביצע לכם הבנק, ישנן מספר אסטרטגיות שכדאי לשקול לשיפור מצבכם הפיננסי ולהגדלת סיכויי אישור המשכנתא בתנאים טובים יותר.

ראשית, ניתן לפעול להגדלת ההכנסות הקבועות. זה עשוי לכלול חיפוש אחר קידום או העלאת שכר במקום העבודה הנוכחי, מציאת עבודה נוספת או פיתוח מקורות הכנסה פסיביים. חשוב להדגיש כי הבנקים מתייחסים בעיקר להכנסות יציבות ומתמשכות, ולכן יש להתמקד בהגדלת הכנסות אלו.

במקביל, ניתן לפעול להקטנת ההוצאות הקבועות. זה כולל בחינה מדוקדקת של דפוסי הצריכה, ביטול או צמצום הוצאות לא הכרחיות, ומשא ומתן על הוצאות קבועות כגון ביטוחים או חשבונות שוטפים. בנוסף, פירעון או איחוד הלוואות קיימים יכול להפחית את ההוצאות החודשיות ולשפר את התמונה הפיננסית הכוללת.

חשוב לציין כי שינויים אלה צריכים להיות אמיתיים ומתועדים היטב, שכן הבנקים יבקשו הוכחות לשינויים בהכנסות או בהוצאות. כמו כן, מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות מקצועי שיכול לסייע בזיהוי הדרכים היעילות ביותר לשיפור פרופיל ההכנסה הפנויה שלכם ולהגדיל את סיכויי אישור המשכנתא בתנאים המיטביים.

לבסוף, חשוב לזכור כי הגדלת ההכנסה הפנויה עשויה לאפשר לבנקים להציע משכנתא עם החזר חודשי גבוה יותר ובסכומים גבוהים יותר, אך יש לשקול בזהירות את היכולת לעמוד בהחזרים אלה לאורך זמן ולהבטיח את היציבות הפיננסית ארוכת הטווח של משק הבית.