גרירת משכנתא היא תהליך פיננסי המאפשר לבעלי בתים להעביר את המשכנתא הקיימת מנכס אחד למשנהו, תוך שמירה על תנאי ההלוואה המקורית. זה יכול להיות יתרון במיוחד כאשר תנאי המשכנתא הקיימים נוחים יותר משיעורי השוק הנוכחיים. גרירת משכנתא היא כלי מאוד שימושי לבעלי בתים המעוניינים לשמור על תנאי משכנתא נוחים בעת מעבר לנכס חדש. בין אם אתם קונים נכס יד שנייה, עוברים לבית חדש שנבנה או פשוט משנים מיקום, הבנה כיצד לנווט בתהליך של גרירת משכנתא יכולה לחסוך לכם זמן וכסף. חשוב לקחת בחשבון את כל ההיבטים והמכשולים הפוטנציאליים בתהליך, כדי להבטיח מעבר חלק מנכס אחד למשנהו תוך שמירה על תנאי ההלוואה הקיימים.
דמיינו שיש לכם משכנתא על דירה ברעננה בסכום הלוואה של 1,000,000 ₪ ושווי הנכס הוא 3,500,000 ₪. אתה מחליט למכור את הנכס הזה ולרכוש בית בתל אביב באותו סכום. אם למשכנתא שלכם יש תנאים נוחים שאינם קיימים יותר בשוק, תוכלו “להעתיק” משכנתא זו לנכס החדש בתל אביב, וכך להמשיך באותם תנאי הלוואה. השינוי המרכזי כאן הוא הבטחונות לבנק – המשכון עובר מהדירה ברעננה לבית בתל אביב.
ההבדל המשמעותי בין גרירת משכנתא לנכס אחר לבין לקיחת משכנתא חדשה הוא בבדיקה הפיננסית של הלווה. בבקשת משכנתא חדשה, הבנק מעריך באופן נרחב את הכנסתו, היסטוריית האשראי והיציבות הפיננסית של הלווה כדי לקבוע את זכאות ההלוואה ורמת הסיכון שלו. עם זאת, בגרירת משכנתא, הבנק לא נוהג להעריך מחדש את הכנסת הלווה מאחר שהמשכנתא כבר קיימת והיסטוריית התשלומים של הלווה ידועה. החשש העיקרי הוא הערך והסטטוס של הנכס החדש ולא ההכנסה הפיננסית הנוכחית של הלווה.
חשוב לדעת כי כדי ל”זכות” בגרירת משכנתא, על הלווה לוודא שסכום המשכנתא המועבר לא יעלה על שווי הנכס החדש. פעמים רבות, הבנק דורש שסכום המשכנתא החדש יהיה שווה לפחות למשכנתא הקיימת. במקרים מסוימים, בהתאם למדיניות הבנק ולמצב האשראי של הלווה, ייתכן שיהיה צורך בסכום גבוה יותר.
למי שטרם מכר את הנכס הקודםשלו , יתכן ויהיה קשה להבטיח מספיק הון כדי לכסות גם את הנכס החדש וגם כל סכום נוסף הנדרש מעל המשכנתא הקיימת. בתרחישים מסוימים, לווים עשויים לבחור לשלם סכום שווה ערך למשכנתא הניגררת על הנכס החדש ולאחר מכן למשוך את הכספים העודפים לאחר מכירת הנכס המקורי. עם זאת, זה בדרך כלל מחייב שללווה יהיה מספיק הון או מימון מסודרים כדי לכסות את המעבר.
גרירת משכנתא לנכס אחר יכולה לבוא בצורות שונות בהתאם לנסיבות ולצרכים של בעל הבית:
אם אתה מוכר את ביתך אך עדיין לא מצאת בית חדש, ייתכן שתבחר להעביר את המשכנתא שלך לפיקדון בנקאי זמני. המשמעות היא שכספי המשכנתא שלך מוחזקים על ידי הבנק, ואתה ממשיך לבצע תשלומים כרגיל. בדרך כלל הבנקים דורשים הפקדה נוספת של 0.3-0.5% מהערך של המשכנתא הקיימת שלכם.
סוג זה כרוך בהערכת הנכס החדש שנרכש על ידי שמאי ונקיטת צעדים משפטיים להבטחת האינטרסים של הבנק, כגון רישום הערת אזהרה עד קבלת הבעלות ולאחר מכן רישום המשכנתא לטובת הבנק.
אם כבר בבעלותך נכס שאינו ממושכן, תוכל לבחור לגרור את המשכנתא לנכס זה. הדבר מצריך לרוב הערכות רכוש ורישום המשכנתא.
ברכישת דירה מקבלן יש להעמיד בטחונות לבנק. הכספים המועברים לבנק המלווה של הקבלן ויהיו מוגנים לרוב בערבות חוק מכר.
אמנם הרעיון של גרירת משכנתא מציע יתרונות משמעותיים, אך תהליך זה אינו חף ממכשולים פוטנציאליים. באופן ספציפי, ישנם תרחישים שבהם בנק עשוי לסרב ובצדק לאשר בקשת גרירת משכנתא. להלן, מספר סיבות לסירוב גרירת משכנתא מהבנק:
אחת הסיבות העיקריות שבנק עשוי לסרב לבקשת גרירת משכנתא היא בשל אילוצים רגולטוריים שנקבעו על ידי רשויות פיננסיות, כמו בנק ישראל. תקנות אלו נועדו להבטיח את יציבות המערכת הפיננסית ולהגן הן על הצרכן והן על הבנק מפני תהליכים פיננסים מסוכנים. לדוגמה, בדרך כלל אסור לבנקים לממן יותר מ-75% משווי הנכס. אם אתם מחפשים לגרור משכנתא בשווי 1000,000 ש”ח לנכס חדש שעולה 850,000 ש”ח, המימון יעלה על מגבלת 75% זו, מה שיוביל לסירוב סביר של הבנק.
גורם קריטי נוסף שהבנקים לוקחים בחשבון הוא הסיכון הכרוך בנכס אליו נגררת המשכנתא. אם הבנק מעריך כי הנכס החדש מהווה סיכון גבוה לפיחות או ממוקם באזור מועד לשפל כלכלי, הוא עלול לסרב לגרור את המשכנתא. אמצעי זהירות זה מסייע לבנק להימנע מתרחישים שבהם הביטחונות להלוואה מאבדים מערכם, מה שעלול להוביל להפסדים כספיים.
שינויים במצבך הכלכלי יכולים גם הם לעורר סירוב. אם חווית הרעה משמעותית במצבך הפיננסי מאז מתן המשכנתא המקורית – כגון ירידה בהכנסה, אובדן עבודה או עלייה בנטל החוב – הבנק עשוי להעריך שאתה נמצא בסיכון גבוה יותר למחדל לְהַלווֹת. זה חיוני במיוחד מכיוון שהבנקים צריכים להבטיח שלכל הלווים תהיה היכולת לעמוד בהתחייבויות ההחזר שלהם. בנוסף, אם יש הליכי הוצאה לפועל נגדך או היסטוריה של החמצת תשלומים, לבנק יש בסיס איתן לסרב לגרירת המשכנתא.
סירוב גרירת משכנתא
תהליך גרירת המשכנתא כרוך במערכת ספציפית של הליכים. צעדים אלו מבטיחים שהנכס החדש מבטיח את המשכנתא המועברת בדיוק כמו הנכס המקורי. להלן פירוט מפורט של אופן פעולת תהליך גרירת המשכנתא:
בתחילה דורש הבנק הערכה של הנכס אליו תועבר המשכנתא. הערכת שמאי זו קובעת את שווי השוק של הנכס ומבטיחה שהוא עומד או עולה על שווי המשכנתא הנגררת. המטרה היא לאשר שהנכס החדש מעמיד ביטחון נאות להלוואה, בדומה לנכס המקורי. הערכות נוספות גם נערכות על ידי אנשי מקצוע שמעריכים את תנאי השוק הנוכחיים, מיקומו, מצבו וגורמים נוספים המשפיעים על שווי השוק שלו.
בעקבות השמאות, הבנק בוחן את מצבו המשפטי של הנכס. הדבר כרוך באימות שהנכס נקי מכל שעבוד שעלול להשפיע על זכויות הבנק כבעל שעבוד. התהליך כולל בדיקה של שעבודים קיימים, מחלוקות או בעיות משפטיות שעלולים לסבך את גרירת המשכנתא.
לאחר שהנכס עובר את הבדיקה המשפטית, השלב הבא הוא רישום המשכנתא. רישום זה מבטיח את עניין הבנק בנכס מבחינה משפטית ורשמית. בתחומי שיפוט רבים, הדבר נעשה במרשם ציבורי או ברישום מקרקעין (המכונה “טאבו”), שם נרשם שטר משכנתא או מכשיר משפטי דומה. שלב זה הוא קריטי שכן הוא מאשר את זכויות הבנק בנכס במקרה של חדלות פירעון.
כאשר שוקלים גרירת משכנתא לנכס אחר חשוב שתהיה לך ציפייה ברורה לציר הזמן ומשך התהליך. בדרך כלל, משך היישום ועד ההשלמה יכול להשתנות בין בנקים, אך בדרך כלל לוקח בין חודש לחודשיים. עם זאת, מספר גורמים יכולים להשפיע על משך הזמן, מה שהופך אותו ארוך יותר או קצר יותר בהתאם לנסיבות האישיות. להלן מספר גורמים המשפיעים על משך גרירת המשכנתא:
1. שיתוף פעולה בנקאי וסניפים: רמת שיתוף הפעולה והיעילות של הבנקאי שלכם וצוות הסניף משחקת תפקיד משמעותי במהירות התהליך. בנקאי המשכנתאות בבנקים לעיתים “מלהטטים” בין מספר לקוחות ומשימות, והזמינות והנכונות שלהם לזרז את התהליך שלך עשויות להשתנות.
2. עומס העבודה והתמריצים של הבנקאי: חשוב להכיר בכך שלבנקאי משכנתאות יש יעדים להנפקת משכנתאות חדשות, שלעיתים קרובות יש להם עדיפות על פני גרירת משכנתאות קיימות. מאחר שמשכנתאות חדשות יכולות להיות משתלמות יותר עבור הבנק, הבנקאים עשויים באופן טבעי לתעדף אותן כדי לעמוד ביעדי הביצועים שלהם. גרירת משכנתא קיימת אינה מספקת בדרך כלל את אותה רמת תמריצים לבנקאים, שכן מדובר בהעברת מוצר קיים במקום ביצירת חדש.
3. עיכובים בתיעוד ושמאות: מהירות איסוף המסמכים הדרושים והשלמת שמאות הרכוש יכולה גם היא להשפיע על משך זמן התהליך. אם יש עיכובים בהשגת כל המסמכים הנדרשים מכם או בעיות בתזמון ובהשלמת שמאות הנכס, התהליך יכול להתארך מעבר למשך הרגיל.
4. המחאות והרישומים המשפטיים: ההיבטים המשפטיים, כמו בדיקת המצב המשפטי של הנכס החדש ורישום המשכנתא, עלולים לקחת זמן רב. אם יש סיבוכים כמו מחלוקות או כותרות לא ברורות, פתרון בעיות אלו עשוי להוסיף עיכובים משמעותיים.
1. הכן תיעוד מראש: לפני תחילת תהליך גרירת המשכנתא, אסוף את כל המסמכים הדרושים, כגון הוכחות הכנסה, מסמכי רכוש וכל ניירת נדרשת אחרת. אם הכל יהיה מוכן מראש, זה יהיה יכול להפחית את העיכובים.
2. בחר בנקאי שאתה מכיר: במידת האפשר, עבוד עם בנקאי הידוע בשירות יעיל ובמהירות תגובה. אתה יכול לבקש המלצות מחברים או לקרוא ביקורות כדי למצוא בנקאי שאולי ישתף פעולה יותר.
3. לתקשר בצורה ברורה וקבועה: שמור על קווי תקשורת פתוחים עם הבנקאי שלך וכל שאר הצדדים המעורבים. מעקבים קבועים יכולים לשמור אותך על ה”רדאר” שלהם ועלול להאיץ את התהליך.
4. היו פרואקטיביים לגבי שמאות: קבעו תזמון שמאות נכס בהקדם האפשרי. היו גמישים בתזמון כדי להתאים ללוח הזמנים של השמאי, מה שיכול למנוע עיכובים.
להעברת המשכנתא הקיימת מנכס אחד למשנהו מספר יתרונות וחסרונות, כל אחד מהם משפיע על ההחלטה לגרור משכנתא בהתבסס על נסיבות אישיות ויעדים פיננסיים.
1. שמירה על תנאי משכנתא נוחים: אחד היתרונות העיקריים של גרירת משכנתא הוא היכולת לשמור על תנאי משכנתא נוחים שאולי כבר לא יהיו זמינים בשוק הנוכחי. אם למשכנתא הקיימת שלך יש ריבית נמוכה או תנאים מועילים אחרים, גרירתה מאפשרת לך ליהנות מהטבות אלו בנכס החדש שלך, ועלולה לחסוך סכומי כסף משמעותיים לאורך זמן.
2. הימנעות מקנסות בתשלום מראש: לעתים קרובות, פירעון מוקדם של משכנתא עלול לגרור קנסות או עמלות יציאה. מעצם גרירת המשכנתא לנכס חדש במקום סגירתו וייזום חדש, אתם בעצם נמנעים מהקנסות היקרים הללו. זה יכול להיות יתרון במיוחד אם המשכנתא הנוכחית שלך כוללת קנסות משמעותיים על פירעון מוקדם.
3. המשכיות של ביטוח חיים: קבלת משכנתא חדשה בשונה מגרירת משכנתא, מצריכה בדרך כלל קבלת פוליסת ביטוח חיים מתוקנת התואמת את סכום ההלוואה החדש ותקופת ההלוואה. תהליך זה כולל לרוב מילוי שאלון רפואי חדש. אם בריאותך התדרדרה מאז שקיבלת את הפוליסה לראשונה, הדבר עלול לגרום לפרמיות גבוהות יותר בתנאים החדשים. עם זאת, עם גרירת משכנתא, יש לך יתרון בשמירה על כיסוי ביטוח החיים הקיים שלך, ובכך ניתן לעקוף את הצורך בהערכה בריאותית חדשה.
1. דרישה למכירת נכס קיים: במקרים רבים, אישור גרירת משכנתא מותנה במכירת הנכס המקורי. זה עלול לסבך את התכנון הפיננסי הקיים, במיוחד אם אתה קונה בית חדש מקבלן ויש לך מועדים צפופים לתשלומים ולגרירה. אם אתה מעדיף למכור את הנכס המקורי מאוחר יותר, גרירת המשכנתא שלך עשויה לאלץ אותך להאיץ את התוכניות שלך, מה שעלול לגרום לתנאי מכירה או לקבלת מחירים פחות נוחים.
2. עלויות נוספות בעת גרירה לפיקדון: אם תבחר לגרור את המשכנתא שלך לפיקדון (חשבון המוחזק על ידי הבנק עד שאתה קונה נכס חדש), בדרך כלל אתה נדרש להוסיף 0.3-0.5% נוספים מעל הכמות הנגררת. דרישה זו יכולה להוות מכשול משמעותי אם אין לך כספים נזילים זמינים.
3. עלייה בסכומי המשכנתא: כאשר אתה מגדיל את סכום המשכנתא הנגררת שלך, הבנקים עשויים לראות אותך כלקוח שבוי ויכולים להציע תנאים פחות נוחים על הכספים הנוספים. תרחיש זה מצריך מיומנויות משא ומתן חזקות כדי להבטיח שלא תקופח מהעלייה.
4. מורכבות ובירוקרטיה: גרירת משכנתא כרוכה בניווט בתהליך בירוקרטי שעלול לקחת זמן ועלול לגרום לתסכול רב. בנקאים, שלעתים קרובות מתמקדים בהנפקת הלוואות חדשות במקום בניהול הגרירה של אלו הקיימות, עשויים שלא לתעדף את בקשת הגרירה שלך, מה שיוסיף לאתגר.
כאשר בוחנים גרירת משכנתא, חשוב לשקול היטב את היתרונות והחסרונות הללו. ההחלטה צריכה להתאים ליעדים הפיננסיים ארוכי הטווח שלך, לבריאות הפיננסית הנוכחית ולתנאים הספציפיים של המשכנתא הקיימת שלך. הנה כמה טיפים שיהפכו את התהליך לחלק יותר:
– התכונן פיננסית: ודא שיש לך את הכספים הדרושים פנויים, במיוחד אם נגררים לפיקדון, והיה מוכן לכסות עלויות נוספות שעלולות להתעורר.
– הבן את השוק: התעדכנות בריבית ותנאי המשכנתא הנוכחיים יכולה לעזור לך לקבל החלטה מושכלת אם גרירה מועילה במצב הספציפי שלך.
– נהל משא ומתן ביעילות: אם אתה צריך להגדיל את סכום המשכנתא שלך, היכנס למשא ומתן תוך הבנה ברורה של הזכויות שלך והשוק הנוכחי כדי להבטיח את התנאים הטובים ביותר.
– חפש ייעוץ מקצועי: ייעוץ עם יועץ משכנתאות או מתכנן פיננסי יכול לספק תובנות ואסטרטגיות מותאמות אישית, שיעזרו לך לנווט במורכבות של גרירת משכנתא.
אם אתם מעוניינים בגרירת המשכנתא שלכם, אתם מוזמנים להתייעץ איתי או לקבוע פגישת ייעוץ בה ארחיב על הנושא ואדריך אתכם בדרך לגרירת המשכנתא בתנאים הטובים ביותר.
שירותי המשרד
ייעוץ משכנתאות
מחזור משכנתא
משכנתא במחיר למשתכן
איחוד הלוואות
ייעוץ פיננסי
ייעוץ פיננסי הוא ניהול ותכנון פיננסי הכולל תכנון הפנסיוני, תכניות חיסכון, השקעות וניהול תקציב החודשי.
אהבתם? שתפו את המאמר
צור קשר
